18 сентября 2026
Коммерческая недвижимость ОАЭ обновила ценовые рекорды в первом полугодии 2026 года. По данным Property Finder, опубликованным 18 сентября 2026 года, средняя цена продажи торгового помещения на Al Marjan Island в Рас-эль-Хайме выросла с AED 4,4 млн в первом полугодии 2025 года до AED 19,7 млн в первом полугодии 2026 года, то есть на 348 процентов год к году. В районе RAK Central рост составил 254 процента, с AED 3,4 млн до AED 11,9 млн, в Al Hamra Village плюс 44 процента, до AED 2,4 млн. В Дубае арендные ставки на торговые площади в Дейре прибавили 61,5 процента год к году и достигли AED 643 855, офисы в Jumeirah Lakes Towers подорожали на 30,6 процента, до AED 475 870, офисы в Business Bay на 11,4 процента, до AED 421 041.
Что это за данные
Цифры собрал портал недвижимости Property Finder: он разобрал цены продажи и аренды коммерческих помещений по четырём эмиратам, Дубай, Абу-Даби, Шарджа и Рас-эль-Хайма, за первые шесть месяцев 2026 года и сравнил их с тем же периодом 2025 года. 18 сентября 2026 года отчёт разобрали издания The Week и Khaleej Times.
Это данные портала по запрашиваемым и фактическим ценам на магазины, шоурумы и офисы, а не государственный реестр сделок. Перед нами срез рынка, а не официальная статистика: в небольших локациях средняя цена резко смещается от пары крупных сделок. Для Рас-эль-Хаймы это особенно важно, там база тонкая, поэтому и проценты в заголовках такие крупные.
Рас-эль-Хайма впереди по ретейлу
Самый сильный рост в стране показал именно этот эмират. Рекорд поставил Al Marjan Island, искусственный архипелаг, вокруг которого Рас-эль-Хайма собирает туристические и развлекательные проекты.
| Локация (Рас-эль-Хайма) | Показатель | Первое полугодие 2026 | Изменение год к году |
|---|---|---|---|
| Al Marjan Island | средняя цена продажи ретейла | AED 19,7 млн | плюс 348 процентов, было AED 4,4 млн |
| RAK Central | средняя цена продажи ретейла | AED 11,9 млн | плюс 254 процента, было AED 3,4 млн |
| Al Hamra Village | средняя цена продажи ретейла | AED 2,4 млн | плюс 44 процента |
| Al Marjan Island | средняя цена продажи офиса | AED 8,6 млн | не указано |
| Al Marjan Island | средняя аренда ретейла | AED 181 564 | плюс 5,8 процента |
| Mina Al Arab | средняя аренда ретейла | AED 187 490 | плюс 109,9 процента |
| Al Qusaidat | средняя аренда ретейла | AED 58 528 | плюс 83,3 процента |
| Al Seer | средняя аренда офисов | AED 61 211 | рост более чем на 100 процентов |
| Corniche | средняя аренда офисов | AED 155 058 | плюс 15,6 процента |
| Julfar | средняя цена продажи офиса | AED 613 800 | плюс 3,9 процента |
Главная деталь здесь в разрыве между ценой продажи и арендой. Капитальная стоимость торговых помещений на Al Marjan Island выросла более чем вчетверо, а средняя аренда на том же острове прибавила всего 5,8 процента. Покупатель платит за локацию, которую ещё достраивают, а не за текущий арендный поток.
Второй квартал уже охладился
В тех же данных видно, что пик пришёлся на первый квартал. На Al Marjan Island средняя цена продажи ретейла между кварталами снизилась на 4,4 процента, с AED 20,1 млн в первом квартале до AED 19,2 млн во втором. Заголовочные 348 процентов это сравнение с намного более слабым первым полугодием 2025 года, и рядом с ними стоит квартальное снижение. Property Finder описывает Рас-эль-Хайму как ретейл-точку роста на туризме и люксовых проектах, с охлаждением во втором квартале.
Жилая недвижимость эмирата в том же полугодии двигалась в ту же сторону, об этом мы писали в материале про цены на квартиры в Рас-эль-Хайме в первом полугодии 2026 года и 13 800 домов к 2028 году. Коммерческие цифры это вторая половина той же истории.
Дубай: ретейл в Дейре и офисы в JLT
Дубай показал широкий разброс. Одни районы выросли двузначными темпами, другие подешевели.
| Локация в Дубае | Показатель | Первое полугодие 2026 | Изменение год к году |
|---|---|---|---|
| Дейра | средняя аренда ретейла | AED 643 855 | плюс 61,5 процента |
| Jumeirah Village Circle | средняя аренда ретейла | AED 511 536 | плюс 33,4 процента |
| Arjan | средняя аренда ретейла | AED 422 612 | плюс 19,3 процента |
| International City | средняя аренда ретейла | не указано | минус 11,4 процента |
| Sheikh Zayed Road | средняя аренда офисов | AED 578 394 | плюс 14,5 процента |
| Jumeirah Lakes Towers | средняя аренда офисов | AED 475 870 | плюс 30,6 процента |
| Business Bay | средняя аренда офисов | AED 421 041 | плюс 11,4 процента |
| Дейра | средняя аренда офисов | AED 64 391 | плюс 23,4 процента |
| Bur Dubai | средняя аренда офисов | не указано | минус 29,2 процента |
| Business Bay | средняя цена продажи офиса | AED 10,6 млн | не указано |
| Jumeirah Lakes Towers | средняя цена продажи офиса | AED 6 млн | не указано |
| Jumeirah Village Circle | средняя цена продажи офиса | AED 2,45 млн | не указано |
Из таблицы видно две вещи. Первая: быстрее всего переоценивается самый дешёвый офисный фонд. Офисы в Дейре стоят в среднем AED 64 391 в год, это на порядок ниже Sheikh Zayed Road, и всё равно они прибавили 23,4 процента. Вторая: падения тоже реальные. Аренда офисов в Bur Dubai упала на 29,2 процента, аренда ретейла в International City на 11,4 процента, так что усреднение по эмирату спрятало бы большую часть картины.
Абу-Даби и Шарджа
За пределами Дубая и Рас-эль-Хаймы рост был ровнее. В Абу-Даби аренда торговых площадей в Khalifa City составила в среднем AED 665 200, плюс 17,1 процента, в Al Raha Beach AED 317 449, плюс 8,5 процента. Аренда офисов на Al Reem Island вышла на AED 570 030, плюс 7,4 процента, а цены продажи офисов там выросли на 28 процентов, до AED 3,8 млн. Цены продажи ретейла в Al Raha Beach прибавили 11,5 процента, до AED 5,2 млн.
В Шардже движение сосредоточилось в офисах. Аренда в Al Majaz выросла на 64,4 процента, до AED 121 627, в Al Qasimia на 41,3 процента, до AED 122 765, в промышленной зоне на 57,3 процента, до AED 61 262. Аренда ретейла в Muwaileh прибавила 42,3 процента, до AED 88 796. Абсолютные суммы остаются самыми низкими из четырёх эмиратов исследования, поэтому Шарджа продолжает притягивать бэк-офисы, лёгкое производство и сервисных арендаторов, которым Дубай стал не по карману.
Что это меняет для компании, которая берёт помещение
В отчёте нет ни нового сбора, ни нового порога, ни даты вступления чего-либо в силу. Это ценовой сигнал, и он неоднородный. Для бизнеса, который планирует офис или магазин в ОАЭ, практические выводы такие.
- Средние по району теперь полезнее средних по эмирату. В Дубае за одно и то же полугодие один торговый район прибавил 61,5 процента, а другой потерял 11,4 процента.
- Аренда и цена покупки в Рас-эль-Хайме расходятся. На Al Marjan Island капитальная стоимость выросла на 348 процентов, аренда на 5,8 процента, то есть покупка там это ставка на локацию, а не на доходность.
- Поквартальные данные стоит запрашивать отдельно. Полугодовой заголовок по Al Marjan Island прячет снижение на 4,4 процента между первым и вторым кварталами.
- Лицензия фризоны и офис идут в комплекте. В большинстве фризон аренда или флекси-деск оформляется вместе с лицензией, поэтому рыночные ставки выше касаются в основном материковых помещений и тех фризон, которые разрешают внешние площади.
- Считать нужно депозит и отделку, а не только годовую ставку. Коммерческую аренду в ОАЭ обычно называют годовой суммой, а сервисные сборы и регистрация Ejari идут сверху.
Чем может помочь Atlant Capital
Мы работаем с компаниями, которые выбирают, где разместить юридическое лицо и физическое помещение в ОАЭ. Начинается это с лицензии и юрисдикции: наша услуга регистрация компании закрывает материк и фризоны, а гид mainland или free zone в ОАЭ объясняет, где аренда офиса обязательна, а где хватает флекси-деска. Если в планах не аренда, а покупка коммерческого помещения, финансовую сторону разбирает наш гид про ипотеку в ОАЭ для резидентов и нерезидентов, включая то, что банки спрашивают у корпоративного заёмщика. Когда компания создана, мы берём на себя открытие корпоративного счёта, чтобы аренду, депозиты и сервисные сборы можно было платить с местного счёта. Полная последовательность от резервирования названия до лицензии описана в нашем гиде по регистрации компании в ОАЭ.
Более широкая картина
Коммерческие цифры выходят следом за полугодием, в котором подорожало и жильё по всей стране, это мы собирали в обзоре рынка недвижимости ОАЭ в первом полугодии 2026 года по всем эмиратам. Новое предложение уже строится: Aldar возводит 25 000 кв. м офисов класса A внутри проекта Saadiyat Grove в Абу-Даби с открытием в четвёртом квартале 2026 года. Оттянет ли это предложение средние цены вниз, покажет следующий полугодовой отчёт Property Finder.
Источник: The Week, Khaleej Times.
Вопросы и ответы
На сколько выросли цены на торговую недвижимость на Al Marjan Island в 2026 году
Средняя цена продажи торгового помещения на Al Marjan Island в Рас-эль-Хайме выросла с AED 4,4 млн в первом полугодии 2025 года до AED 19,7 млн в первом полугодии 2026 года, то есть на 348 процентов. Цифра из данных Property Finder, опубликованных 18 сентября 2026 года. Внутри 2026 года средняя цена снизилась на 4,4 процента между первым кварталом, AED 20,1 млн, и вторым, AED 19,2 млн.
В каких районах Дубая коммерческая аренда выросла сильнее всего
Аренда торговых площадей в Дейре выросла на 61,5 процента год к году, до AED 643 855, это максимум среди торговых локаций Дубая в отчёте, за ней идут Jumeirah Village Circle с 33,4 процента и Arjan с 19,3 процента. По офисам лидирует Jumeirah Lakes Towers с 30,6 процента, до AED 475 870, далее Дейра с 23,4 процента, Sheikh Zayed Road с 14,5 процента и Business Bay с 11,4 процента.
Где коммерческая аренда в ОАЭ подешевела в первом полугодии 2026 года
Аренда офисов в Bur Dubai упала на 29,2 процента год к году, аренда торговых площадей в International City на 11,4 процента. Рынок двигался по районам, а не одинаково по всему эмирату, поэтому усреднённая цифра по эмирату скрывает и самые сильные подорожания, и снижения.
Какие эмираты охватывает коммерческий отчёт Property Finder
Анализ охватывает цены продажи и аренды коммерческих помещений в Дубае, Абу-Даби, Шардже и Рас-эль-Хайме за первые шесть месяцев 2026 года в сравнении с тем же периодом 2025 года. Это данные портала по магазинам, шоурумам и офисам, а не государственный реестр сделок, поэтому в небольших локациях средние значения сильно смещаются от нескольких сделок.
