Ипотека в ОАЭ: гид для резидентов и нерезидентов

22 июня 2026

Ипотека в ОАЭ работает по понятным правилам: максимальный размер кредита к стоимости жилья задаёт Центральный банк, сборы за регистрацию задаёт Земельный департамент, а часть банковских комиссий ограничена потолками регулятора. Ниже - что именно установлено официально, как идёт процесс и где заявки чаще всего разваливаются.

Кто может взять ипотеку в ОАЭ

Правила Центрального банка ОАЭ делят заёмщиков на граждан ОАЭ и экспатов, а кредиты - на жильё для собственного проживания и на инвестиционные объекты. Это деление определяет и первый взнос, и предельную сумму.

Резидент с визой ОАЭ - самый широкий выбор банков и продуктов, доход подтверждается местной зарплатой, лицензией или арендой.
Нерезидент без визы ОАЭ - кредит доступен в части банков, первый взнос выше, объектов и программ меньше, доход подтверждается документами страны проживания.
Гражданин ОАЭ - потолок кредита к стоимости на 5 процентных пунктов выше, чем у экспата, в каждой категории.

Ипотека выдаётся под залог жилой недвижимости: покупка, строительство или ремонт дома, а также покупка и освоение земли под эти цели.

Первый взнос: предельный LTV по правилам Центробанка

LTV - отношение суммы кредита к оценочной стоимости объекта. Значения ниже - максимально допустимые; банк вправе применить более консервативные.

Категория заёмщика	Объект	Максимальный LTV	Минимальный первый взнос
Гражданин ОАЭ	Первое жильё, стоимость до AED 5 млн	85%	15%
Гражданин ОАЭ	Первое жильё, стоимость свыше AED 5 млн	75%	25%
Гражданин ОАЭ	Второй и последующий объект, инвестиционный	65%	35%
Экспат	Первое жильё, стоимость до AED 5 млн	80%	20%
Экспат	Первое жильё, стоимость свыше AED 5 млн	70%	30%
Экспат	Второй и последующий объект, инвестиционный	60%	40%
Все категории	Покупка на стадии строительства (off-plan)	50%	50%

Категорию «первое жильё для собственного проживания» заёмщик может заявить только по одному объекту.

Сколько банк даст: три ограничения

Долговая нагрузка. Платежи по всем кредитам вместе не должны превышать 50% валового дохода. Если график выходит за пенсионный возраст, остаток должен обслуживаться при нагрузке не выше 50% пенсионного дохода.
Кратность дохода. Максимальная сумма финансирования - до 8 годовых доходов для граждан ОАЭ и до 7 годовых доходов для экспатов.
Срок. Максимальный срок ипотеки - 25 лет. Предельный возраст на дату последнего платежа банк устанавливает своей кредитной политикой.

При расчёте нагрузки банк обязан провести стресс-тест: пересчитать платёж по ставке на 2-4 процентных пункта выше текущей. Если действует вводная льготная ставка, тест считается от ставки после её окончания.

Источник погашения - зарплата либо подтверждаемый доход от бизнеса или аренды. Использовать выходное пособие (End of Service Benefit) как источник погашения нельзя. Платежи вносятся не реже чем раз в квартал, по схеме уменьшающегося остатка.

Процесс по шагам

Предварительная оценка. Банк смотрит доход, обязательства и кредитный отчёт Al Etihad Credit Bureau. Результат - понимание доступной суммы.
Pre-approval. Письменное предварительное одобрение с суммой, ставкой и сроком действия. Выдаётся до выбора объекта и сильно усиливает позицию в переговорах с продавцом.
Выбор объекта и договор. Подписывается Memorandum of Understanding, вносится депозит.
Оценка объекта. До принятия безотзывного обязательства банк обязан заказать независимую очную оценку у квалифицированного оценщика, не связанного с заёмщиком, продавцом, застройщиком и кредитным решением. Отчёт не должен учитывать ожидаемый рост цен.
Final offer letter. Итоговое предложение банка с полными условиями. Внимательно сверяются ставка, срок, комиссии и штрафы.
Погашение долга продавца и NOC. Если объект в залоге, задолженность продавца гасится, застройщик выдаёт No Objection Certificate.
Передача в Земельном департаменте. В центре регистрационного доверенного лица оформляется переход права, регистрируется ипотека, выдаётся новое свидетельство о собственности.

Документы

Для всех

Паспорт, а для резидентов - виза ОАЭ и Emirates ID.
Подтверждение адреса проживания.
Выписки по счетам, как правило за 6 месяцев.
Договор покупки и документы на объект.

Для наёмных сотрудников

Salary certificate от работодателя.
Расчётные листки за последние месяцы.
Выписка по зарплатному счёту.

Для владельцев бизнеса

Торговая лицензия и учредительные документы.
Аудированная отчётность, обычно за 2 года.
Выписки по счетам компании.
Подтверждение доли в компании.

Для нерезидентов

Подтверждение дохода и налоговой резидентности страны проживания.
Банковские выписки зарубежного банка.
Иногда - кредитный отчёт страны проживания.

Расходы при покупке в Дубае

Тарифы Земельного департамента Дубая на регистрацию сделки купли-продажи:

Статья	Сумма
Сбор за регистрацию, продавец	2% от цены сделки
Сбор за регистрацию, покупатель	2% от цены сделки
Выдача свидетельства о собственности	AED 250
Единая карта по землям муниципалитета Дубая	AED 225
Карта по землям вне муниципалитета Дубая	AED 100
Карта по виллам и квартирам	AED 250
Сбор знаний и сбор инноваций	AED 10 + AED 10
Услуги регистрационного центра, сделка от AED 500 000	AED 4 000 + НДС
Услуги регистрационного центра, сделка до AED 500 000	AED 2 000 + НДС

Сама регистрация в центре доверенного лица занимает около 25 минут. Дополнительно к тарифам Земельного департамента закладывайте оценку объекта банком, комиссию банка за выдачу кредита и, на вторичном рынке, комиссию агента.

Регистрация ипотеки и снятие обременения

Операция	Сумма
Регистрация ипотеки	0.25% от суммы кредита
Свидетельство о собственности при регистрации	AED 250
Сбор знаний и сбор инноваций	AED 10 + AED 10 за каждый чертёж
Услуги регистрационного центра	AED 4 000 + НДС
Услуги регистрационного центра, предварительная регистрация Oqood	AED 5 000 + НДС
Снятие обременения после погашения	AED 1 000
Свидетельство при снятии обременения	AED 250
Услуги регистрационного центра при снятии	AED 300 + НДС

Банковские комиссии: где действует потолок регулятора

Центральный банк ОАЭ установил предельные тарифы на розничные банковские услуги. По жилищным кредитам они выглядят так:

Услуга	Предельная сумма
Досрочное полное погашение	не более 1% остатка долга или AED 10 000 - что меньше
Частичное досрочное погашение	не более 1% остатка долга или AED 10 000 - что меньше
Штраф за просрочку платежа	не более AED 700
Справка об обязательствах	AED 85
Выдача NOC	AED 150
Письмо о закрытии обязательств	AED 95
Замена залогового объекта, включая оценку	не более AED 1 320
Иная справка	AED 75
Нестандартная выписка или копия оригиналов документов	AED 100
Прочие письма по запросу	AED 90

Перевод кредита в другой банк ОАЭ обойдётся в комиссию за досрочное погашение не более 1% остатка или AED 10 000 - что меньше. Потолки - максимум, а не норма: банк обязан брать меньше, если его фактические издержки ниже.

Ставка: фиксированная и переменная

Фиксированная ставка держится оговорённый срок, обычно от одного до пяти лет, после чего кредит переходит на переменную. Переменная ставка привязана к EIBOR - межбанковской ставке ОАЭ - плюс маржа банка. EIBOR публикуется Центральным банком ежедневно.

Сравнивать предложения только по ставке первого периода неправильно. Смотрите на маржу после окончания фиксации, на стоимость досрочного погашения и на условия перехода в другой банк: именно они определяют итоговую переплату.

Покупка на стадии строительства

Для объектов off-plan предельный LTV - 50% независимо от цели покупки, стоимости и категории заёмщика. Причина прямо названа регулятором: длительный срок строительства и более высокий риск незавершения.

Платежи застройщику идут по графику, а банк подключается на определённой стадии. Предварительная регистрация сделки идёт через систему Oqood, услуги регистрационного центра по ней дороже обычной сделки.

Нерезиденты

Нерезидент может получить ипотеку в ОАЭ, но условия жёстче: первый взнос выше, список подходящих объектов и застройщиков уже, доход подтверждается документами страны проживания и зарубежными выписками. Часть банков работает с нерезидентами только по готовому жилью в согласованных проектах.

Для нерезидента предварительное одобрение до выбора объекта важнее, чем для резидента: оно сразу показывает и доступную сумму, и список проектов, которые банк готов кредитовать.

Почему банки отказывают

Просрочки в кредитном отчёте Al Etihad Credit Bureau.
Долговая нагрузка выше 50% с учётом карт и потребительских кредитов.
Нестабильный или неподтверждаемый доход, частая смена работодателя.
Испытательный срок на текущем месте работы.
Оценка объекта ниже цены сделки - банк считает LTV от оценки, а не от цены.
Объект или застройщик не входит в список, одобренный банком.
Расхождения между анкетой, выписками и документами.
Возраст на дату последнего платежа выше лимита банка.

Если оценка вышла ниже цены, разницу придётся закрывать собственными деньгами: правило LTV считается от оценочной стоимости.

Чек-лист перед подачей

Запросить кредитный отчёт Al Etihad Credit Bureau и закрыть просрочки.
Посчитать долговую нагрузку с учётом всех карт и кредитов.
Собрать выписки за 6 месяцев без необъяснимых движений.
Получить pre-approval до внесения депозита за объект.
Заложить в бюджет 4% сбора Земельного департамента, 0.25% регистрации ипотеки и услуги регистрационного центра.
Сверить в final offer letter ставку после фиксации, стоимость досрочного погашения и штрафы.
Проверить, что объект и застройщик входят в список банка.

Нужно ипотечное сопровождение в ОАЭ?

Atlant Capital может помочь организовать ипотечный файл, сравнить практические маршруты и сопроводить коммуникацию по сделке.

Получить консультацию

Вопросы и ответы

Какой первый взнос нужен для ипотеки в ОАЭ?

По правилам Центрального банка ОАЭ экспату на первое жильё стоимостью до AED 5 млн нужен минимум 20% первого взноса, то есть LTV до 80%. Выше AED 5 млн - минимум 30%, на второй или инвестиционный объект - 40%. Для граждан ОАЭ порог в каждой категории на 5 процентных пунктов ниже. По объектам на стадии строительства первый взнос составляет 50% для всех категорий.

Какую максимальную сумму можно взять?

Действуют три ограничения одновременно: платежи по всем кредитам не выше 50% валового дохода, сумма финансирования не более 7 годовых доходов для экспатов и 8 годовых доходов для граждан ОАЭ, срок кредита не более 25 лет. Банк также обязан проверить платёж по ставке на 2-4 процентных пункта выше текущей.

Какие документы нужны для ипотеки в ОАЭ?

Паспорт, для резидентов виза ОАЭ и Emirates ID, подтверждение адреса, выписки по счетам обычно за 6 месяцев, документы на объект и договор покупки. Наёмным сотрудникам дополнительно нужны salary certificate и расчётные листки, владельцам бизнеса - торговая лицензия, аудированная отчётность и выписки компании.

Может ли нерезидент взять ипотеку в ОАЭ?

Да. Часть банков ОАЭ кредитует нерезидентов, но первый взнос выше, список подходящих объектов и застройщиков уже, а доход подтверждается документами страны проживания. Предварительное одобрение до выбора объекта для нерезидента особенно важно.

Сколько стоит оформление сделки в Дубае?

По тарифам Земельного департамента Дубая регистрация купли-продажи стоит 2% от цены с продавца и 2% с покупателя, свидетельство о собственности AED 250, карта объекта от AED 100 до AED 250, сборы знаний и инноваций по AED 10. Услуги регистрационного центра составляют AED 4 000 плюс НДС при сделке от AED 500 000 и AED 2 000 плюс НДС при меньшей сумме. Регистрация ипотеки стоит 0.25% от суммы кредита.

Сколько стоит досрочно погасить ипотеку?

Центральный банк ОАЭ ограничил комиссию за досрочное полное или частичное погашение жилищного кредита: не более 1% остатка долга или AED 10 000 - что меньше. Снятие обременения в Земельном департаменте Дубая стоит AED 1 000 плюс AED 250 за свидетельство и AED 300 плюс НДС за услуги регистрационного центра.

Что будет, если оценка объекта ниже цены покупки?

Банк считает предельный LTV от оценочной стоимости, а не от цены сделки. Разницу между ценой и оценкой покупатель закрывает собственными средствами. Независимая очная оценка обязательна до того, как банк примет безотзывное обязательство выдать кредит.

Можно ли взять ипотеку на объект на стадии строительства?

Да, но предельный LTV составляет 50% независимо от стоимости объекта и категории заёмщика. Предварительная регистрация идёт через систему Oqood, услуги регистрационного центра по ней стоят AED 5 000 плюс НДС.