2026-09-02
Цены на квартиры в Рас-эль-Хайме в первом полугодии 2026 года были на 6,5% выше, чем годом ранее, виллы подорожали почти на 6%, аренда квартир выросла более чем на 7%, аренда вилл на 8%. Таковы данные отчёта Cavendish Maxwell о рынке жилья за H1 2026, которые 2026-09-02 привели Gulf News и Khaleej Times. Последний квартал показал первые признаки замедления: с апреля по июнь цены продажи квартир снизились на 0,7%, вилл на 0,2%, аренда квартир на 1,4%, и только аренда вилл прибавила почти 1%. Сделки freehold с готовым жильём составили AED 625,2 млн за полугодие, а до конца 2028 года консалтинговая компания ожидает сдачу 13 800 новых домов: 2 200 в 2026 году, 4 700 в 2027 и 7 500 в 2028, в преддверии открытия курорта Wynn Al Marjan Island осенью 2027 года.
Цены и аренда: рост за год, пауза в квартале
Рас-эль-Хайма входит во второе полугодие 2026 года с ценами и арендными ставками выше прошлогодних. За двенадцать месяцев квартиры прибавили 6,5%, виллы почти 6%, аренда квартир более 7%, аренда вилл 8%. Картина за три месяца иная: цены продажи квартир за квартал снизились на 0,7%, вилл на 0,2%, аренда квартир упала на 1,4%, и лишь аренда вилл продолжила расти, почти на 1%.
Cavendish Maxwell связывает паузу с настроениями, а не с местной экономикой. «Базовая экономическая среда Рас-эль-Хаймы остаётся поддерживающей: продолжающийся приток инвестиций, регистрация новых компаний и рост занятости создают основу для спроса на жильё», заявил Юсир Хабиб (Yousir Habib), Associate Director в Cavendish Maxwell Ras Al Khaimah. «Однако региональная неопределённость сделала покупателей и арендаторов осторожнее, что и привело к более мягкой динамике цен и аренды в ближайшей перспективе».
| Показатель | H1 2026 к H1 2025 | II квартал 2026 к I кварталу |
|---|---|---|
| Цены продажи квартир | +6,5% | -0,7% |
| Цены продажи вилл | почти +6% | -0,2% |
| Аренда квартир | более +7% | -1,4% |
| Аренда вилл | +8% | почти +1% |
Для сравнения: предыдущий отчёт консалтинговой компании охватывал период с октября 2025 по март 2026 года и показывал рост цен на квартиры на 4,9%, на виллы на 3,9%, аренды квартир на 6%, аренды вилл на 5%. Годовые темпы, таким образом, держались всю весну, и смягчение проявилось только в квартале с апреля по июнь.
Сделки: AED 625,2 млн в готовом жилье freehold
Сделки freehold с готовым жильём за H1 2026 составили AED 625,2 млн. Это на 24% больше, чем во втором полугодии 2025 года, но на 3,3% меньше, чем в первом полугодии 2025-го. Годовое снижение дали виллы: объём сделок по ним упал более чем на 7%, до чуть менее AED 298 млн; продажи квартир были стабильны, почти AED 328 млн, плюс 0,7% год к году.
Во втором квартале активность выросла. Сделки достигли почти AED 354 млн, почти на треть больше, чем в первом квартале: на квартиры пришлось около AED 156 млн, на виллы чуть более AED 198 млн.
Эти цифры охватывают только готовое жильё freehold, и их не следует путать с общими показателями эмирата, которые публикует муниципалитет Рас-эль-Хаймы: там учитываются продажи off-plan, ипотека и переуступки. На этой широкой базе эмират зафиксировал AED 2,89 млрд сделок за H1 2026, о чём мы писали в обзоре рынка недвижимости ОАЭ за H1 2026 по всем эмиратам. Именно off-plan составляет основу рынка Рас-эль-Хаймы: по данным Cavendish Maxwell, продажи жилья в 2025 году достигли AED 12,4 млрд в 6 600 сделках, и 85% этого объёма, AED 11,2 млрд, пришлось на строящееся жильё.
Предложение: 13 800 новых домов до конца 2028 года
Самая конкретная часть отчёта касается предложения. В первом полугодии 2026 года сдано около 600 новых домов, ещё 1 600 ожидается во втором полугодии, итого 2 200 за год. Затем сдача более чем удваивается: 4 700 домов в 2027 году и 7 500 в 2028-м, всего 13 800 домов с настоящего момента до конца 2028 года.
| Год | Домов к сдаче |
|---|---|
| 2026 | 2 200 (600 сдано в H1, 1 600 ожидается в H2) |
| 2027 | 4 700 |
| 2028 | 7 500 |
| Итого до конца 2028 | 13 800 |
Более длинный конвейер ещё больше. В июльском отчёте 2026 года Cavendish Maxwell насчитала около 25 600 жилых единиц к сдаче до 2030 года, 97% из них квартиры, с пиком в 2029 году, около 9 100 передач. Более 40% объёма ближайших четырёх лет приходится на трёх застройщиков: RAK Properties, Al Hamra Real Estate и Ellington Properties; среди других крупных имён Aldar, BNW Developments и Source of Fate Properties.
Хабиб прямо говорит, что это означает для цен: «При 13 800 новых домов в конвейере до конца 2028 года будущее предложение становится важным фактором для рынка. Рост предложения означает большую конкуренцию между проектами, что может привести к более умеренному росту цен и аренды». Сможет ли рынок поглотить новый объём, добавляет консалтинговая компания, зависит от продолжения роста занятости и от способности эмирата привлекать и удерживать жителей.
Спрос: Wynn Al Marjan Island, туризм и население
Главный катализатор спроса, названный в отчёте, это Wynn Al Marjan Island. Cavendish Maxwell ожидает, что курорт, открытие которого она относит к осени 2027 года, поддержит приток туристов, создаст рабочие места и дополнительный спрос на жильё, прежде всего в сообществах рядом с Al Marjan Island. Сама Wynn Resorts назначила открытие курорта за USD 5,7 млрд с 1 530 номерами на сентябрь 2027 года, а к концу 2026-го оператор планировал довести местный штат до 3 000 человек. В наших предыдущих статьях: таунхаусы Enclave, показанные в августе, и рекордные 670 000 гостей за H1 2026 на фоне массового найма.
Более широкая картина из июльского отчёта: население эмирата, около 450 000 человек, по прогнозу вырастет до 650 000 к 2030 году; Управление по развитию туризма Рас-эль-Хаймы ставит цель 3,5 млн гостей в год к 2030 году; инфраструктура обновляется по всем трём направлениям: расширение Emirates Road (E311), которое по программе за AED 750 млн должно сократить время в пути между Рас-эль-Хаймой и Дубаем на 45%, аэропорт с целью 3 млн пассажиров к 2028 году и глубоководное расширение порта Saqr.
Отчёт называет и риск. «С учётом их потенциального влияния на настроения покупателей и арендаторов региональные геополитические события остаются ключевым фактором для наблюдения во втором полугодии», сказал Хабиб. «Однако экономика Рас-эль-Хаймы пока остаётся относительно устойчивой: за последние шесть месяцев продолжались инвестиции, регистрация компаний и рост занятости. Данные за второе полугодие дадут более ясную картину, временное ли это замедление цен и аренды или более широкий сдвиг рыночных условий».
Что цифры означают для бизнеса и инвесторов
- Работодатели, переводящие сотрудников в Рас-эль-Хайму. Жилищные надбавки, установленные год назад, отстают на 7-8% по квартирам и виллам, но аренда квартир за последний квартал снизилась на 1,4%, а в этом году к сдаче 2 200 домов. С удвоением сдачи до 4 700 домов в 2027 году арендаторы получат больше выбора уже со следующего года, особенно в квартирных комплексах.
- Покупатели готового жилья. Сегмент готового freehold невелик, AED 625,2 млн за шесть месяцев, а стоимость сделок с виллами уже скорректировалась более чем на 7% год к году. Цены по-прежнему на 6-6,5% выше прошлогодних, поэтому решение о покупке сейчас это ставка на то, временный ли спад второго квартала; сама консалтинговая компания говорит, что ответ дадут данные за H2.
- Инвесторы с планом резидентства. Покупка недвижимости от AED 2 млн даёт право на Golden Visa на 10 лет, от AED 750 000 на визу инвестора в недвижимость на 2 года. Рас-эль-Хайма при тех же порогах часто дешевле Дубая, а доля квартир в 97% конвейера означает, что большая часть нового жилья окажется в диапазоне от AED 750 000 до AED 2 млн, где эти визы и работают.
- Застройщики, подрядчики и компании по отделке. 13 800 домов к 2028 году и 25 600 к 2030-му поддерживают спрос на строительство, отделку, управление недвижимостью и эксплуатацию до конца десятилетия. Конкуренция между проектами, как отмечает Хабиб, будет на стороне застройщиков, которые выигрывают сроками сдачи, планами оплаты и инфраструктурой сообществ.
- Гостиничные операторы и краткосрочная аренда. Wynn Al Marjan Island открывается в 2027 году, а мастер-план Marjan Beach предусматривает в долгосрочной перспективе 12 000 гостиничных номеров и 22 000 домов. Спрос на жильё вокруг Al Marjan Island будут формировать сотрудники курорта и гости, и именно там Cavendish Maxwell ожидает самый сильный эффект.
Чек-лист: покупка или аренда в Рас-эль-Хайме через компанию
- Решите, будет ли объект оформлен на физическое лицо или на компанию в ОАЭ: покупке на компанию нужны лицензия с подходящим видом деятельности и корпоративный банковский счёт до сделки.
- Проверьте, что сообщество входит в зону freehold, открытую иностранным покупателям, и подтвердите статус объекта, готовый или off-plan, у застройщика и в муниципалитете Рас-эль-Хаймы.
- Сопоставьте покупку с визовыми порогами: AED 750 000 для визы инвестора на 2 года и AED 2 млн для Golden Visa на 10 лет.
- Для жилья сотрудников закладывайте ставки H1 2026 плюс запас и сверьте календарь продлений с волной сдачи 4 700 домов в 2027 году.
- Просчитайте выход: при 7 500 домов к сдаче в 2028 году и 9 100 в 2029-м конкуренция при перепродаже в эти годы будет самой высокой.
Как Atlant Capital может помочь
Atlant Capital сопровождает инвесторов и компании, которые строят присутствие в ОАЭ с опорой на растущие северные эмираты. Мы берём на себя регистрацию компании во фризоне или на мейнленде, включая лицензии на инвестиции в недвижимость, гостиничную и подрядную деятельность, и помогаем с открытием корпоративного банковского счёта, чтобы покупка или аренда финансировалась со счёта в ОАЭ. Для инвесторов в недвижимость мы готовим заявку на Golden Visa от порога AED 2 млн, а для работодателей, перевозящих команды в Рас-эль-Хайму, увязываем лицензию, резидентские визы и план по жилью для сотрудников в один процесс.
Вывод
Цифры за H1 2026 описывают рынок, который вырос за год и взял паузу весной. Цены на 6-6,5% выше прошлогодних, аренда на 7-8%, но второй квартал принёс небольшое снижение цен и аренды квартир, которое Cavendish Maxwell объясняет осторожностью покупателей и арендаторов, а не состоянием местной экономики. Настоящая проверка впереди: 13 800 домов до конца 2028 года против населения, которое должно вырасти с 450 000 до 650 000 к 2030 году, и катализатора спроса в виде Wynn Al Marjan Island с осени 2027 года. Для арендаторов и покупателей баланс смещается к большему выбору с 2027 года, для застройщиков к конкуренции сроками и условиями. Отчёт за H2 2026 покажет, была ли это пауза или разворот.
Вопросы и ответы
Насколько выросли цены на недвижимость в Рас-эль-Хайме в первом полугодии 2026 года?
По данным Cavendish Maxwell, цены на квартиры в Рас-эль-Хайме в H1 2026 были на 6,5% выше, чем годом ранее, цены на виллы почти на 6% выше. Аренда квартир за тот же период выросла более чем на 7%, аренда вилл на 8%. Однако только за квартал с апреля по июнь цены на квартиры снизились на 0,7%, на виллы на 0,2%, аренда квартир на 1,4%, а аренда вилл выросла почти на 1%.
Сколько новых домов сдадут в Рас-эль-Хайме к 2028 году?
Cavendish Maxwell ожидает 13 800 новых домов с середины 2026 года до конца 2028-го: 2 200 в 2026 году (600 сдано в первом полугодии, 1 600 ожидается во втором), 4 700 в 2027 году и 7 500 в 2028-м. Июльский отчёт 2026 года оценивал более длинный конвейер примерно в 25 600 единиц до 2030 года, 97% из них квартиры, с пиком около 9 100 передач в 2029 году.
Падают ли цены на недвижимость в Рас-эль-Хайме?
В годовом выражении нет: цены в H1 2026 были на 6-6,5% выше, чем в H1 2025. Последний квартал показал небольшое снижение: на 0,7% по квартирам и на 0,2% по виллам, аренда квартир упала на 1,4%. Cavendish Maxwell связывает это с осторожностью покупателей и арендаторов из-за региональной неопределённости и говорит, что данные за H2 2026 покажут, временное ли это замедление или более широкий сдвиг.
Как Wynn Al Marjan Island повлияет на рынок недвижимости Рас-эль-Хаймы?
Cavendish Maxwell называет курорт ключевым среднесрочным катализатором спроса, который должен поддержать туризм, создать рабочие места и добавить спрос на жильё, прежде всего в сообществах рядом с Al Marjan Island. Wynn Resorts планирует открыть курорт за USD 5,7 млрд с 1 530 номерами в сентябре 2027 года и ставила цель довести штат до 3 000 человек к концу 2026 года.
