22 сентября 2026
Дубай стал самым доступным крупным городом мира для покупки жилья: это показал UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, опубликованный 22 сентября 2026 года. Квалифицированному работнику в Дубае нужно около пяти средних годовых доходов, чтобы купить квартиру площадью 60 кв. м рядом с центром города. Та же покупка забирает 15 годовых доходов в Гонконге и 11 в Лондоне, а в Токио, Париже и Сеуле больше десяти. По соотношению цены и аренды Дубай тоже первый в выборке: покупку окупают 16 лет арендных платежей против 46 лет в Цюрихе и 40 в Женеве. Реальные цены на жильё в Дубае за год ко второму кварталу 2026 выросли на 0,4%, реальные ставки аренды снизились на 4%.
Что именно измеряет индекс UBS
Global Real Estate Bubble Index ежегодно выпускает Chief Investment Office подразделения UBS Global Wealth Management. Выпуск 2026 года охватывает 23 крупных города, Лиссабон и Сеул вошли в выборку впервые. Это не рейтинг цен. Каждый город оценивается по дисбалансу между стоимостью жилья и местной экономикой: соотношение цен и доходов, соотношение цен и аренды, связь строительной активности с остальной экономикой, динамика ипотечного кредитования.
Поскольку все показатели привязаны к местным доходам и местной аренде, город может быть дорогим в абсолютных цифрах и получить низкий балл, а может быть относительно дешёвым и получить высокий. Именно поэтому Дубай одновременно возглавляет таблицу доступности и находится в зоне повышенного риска в одном и том же отчёте.
Цифры доступности
Доступность UBS считает через соотношение цены и дохода: сколько лет среднего валового дохода квалифицированного работника сферы услуг уходит на квартиру 60 кв. м недалеко от центра. В таблице собраны показатели выпуска 2026 года.
| Город | Годовых доходов на квартиру 60 кв. м |
|---|---|
| Дубай | около 5, минимум в выборке |
| Гонконг | 15, максимум в выборке |
| Лондон | 11 |
| Токио, Париж, Сеул | больше 10 в каждом |
Второй показатель доступности это соотношение цены и аренды: за сколько лет арендные платежи окупят стоимость той же квартиры. У Дубая 16 лет, это минимальный срок в индексе наряду с Майами и Сан-Паулу. У Цюриха 46 лет, у Женевы 40. UBS отдельно отмечает, что в большинстве городов выборки годовая стоимость владения жильём 60 кв. м превышает 40% валового дохода квалифицированного работника, а в Мюнхене, Гонконге и Сиднее владение обходится заметно дороже аренды той же площади.
Почему Дубай остаётся в зоне повышенного риска
В выпуске 2026 года в категории высокого риска только два города: Цюрих и Токио. Дубай на ступень ниже, в группе повышенного риска, вместе с Майами, Сеулом, Женевой и Лиссабоном. Майами возглавлял рейтинг два предыдущих выпуска и теперь вернулся в эту группу. Умеренный риск у Лос-Анджелеса, Сиднея, Торонто, Ванкувера, Гонконга, Сингапура, Амстердама, Мадрида, Франкфурта, Мюнхена и Милана. Низкий риск у Парижа, Лондона, Нью-Йорка, Сан-Франциско и Сан-Паулу.
Балл Дубая отражает скорость роста предыдущих лет, а не последние двенадцать месяцев. За год ко второму кварталу 2026 реальные цены почти не изменились, прибавив 0,4%, а реальная аренда упала на 4%. Такое сочетание дисбаланс уменьшает, а не увеличивает. Khaleej Times приводит вывод UBS: несмотря на высокие ипотечные ставки, Дубай остаётся одним из немногих рынков, где покупка жилья выглядит относительно выгодной на фоне стоимости аренды в эмирате.
Общая картина по остальным городам
По всем 23 городам цены, аренда и доходы в реальном выражении за год почти не изменились, но за средним значением стоит большой разброс. Сеул, Лиссабон, Мадрид и Гонконг показали реальный рост цен около 10%. Ванкувер и Торонто снизились примерно на столько же, Франкфурт и Мюнхен просели умереннее.
Матиас Хольцхай из Chief Investment Office UBS Global Wealth Management свёл краткосрочный прогноз к тому, что длительно высокая стоимость финансирования будет ограничивать рост цен на жильё. Его коллега Мацей Скочек добавил, что в среднесрочном горизонте жильё в большинстве городов всё же способно защищать от инфляции.
Что это значит для компаний и резидентов ОАЭ
Индекс это не изменение правил. Ни одна ставка, пошлина или процедура не поменялись из-за выхода отчёта UBS. Что действительно меняют эти цифры, так это арифметику нескольких обычных решений, которые принимают здесь компании и частные лица.
- Для резидентов со стабильным доходом в ОАЭ расчёт «покупать или арендовать» выглядит иначе, чем в сопоставимых финансовых центрах. Соотношение 16 лет означает, что стоимость квартиры окупается шестнадцатью годами той аренды, которую она способна приносить. Исход обычно решают условия финансирования, и наш гид по ипотеке в ОАЭ для резидентов и нерезидентов разбирает первоначальный взнос, требования к заёмщику и пакет документов.
- Для работодателей жильё это самая крупная строка релокационного пакета. Реальная аренда в Дубае за год ко второму кварталу 2026 снизилась на 4%, поэтому бюджеты на жильё сотрудников, перенесённые без изменений с 2024 и 2025 годов, стоит пересчитать по конкретным районам, а не по эмирату целиком.
- Для компаний, которые обслуживают жилой рынок, от брокериджа и отделки до эксплуатации и проптеха, лицензия и зарегистрированные виды деятельности определяют, каким клиентам вы вправе выставлять счёт. Это вопрос регистрации компании раньше, чем вопрос продаж, а выбор между материком и фризоной разобран в нашем гиде по регистрации компании в ОАЭ.
Чем может помочь Atlant Capital
Мы работаем с операционной стороной рынка ОАЭ, а не со спекуляциями на недвижимости. Типовые запросы, которые приходят после отчётов такого рода:
- Выбор между материковой лицензией и лицензией фризоны для брокериджа, отделки, эксплуатации или проптеха и регистрация тех видов деятельности, которые соответствуют вашим реальным клиентам.
- Открытие корпоративного счёта после получения лицензии: обычно именно этот шаг задаёт реальные сроки. Что спрашивают банки, описано на странице открытия банковского счёта.
- Резидентские визы для собственников и сотрудников, включая документы и медкомиссию, на странице рабочих виз и резидентства.
- Регистрация по корпоративному налогу и ведение календаря отчётности, чтобы растущая компания в ОАЭ не копила штрафы по ходу роста.
Вывод
UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 отдаёт Дубаю сразу два первых места: самый короткий срок накопления на покупку, около пяти годовых доходов за квартиру 60 кв. м, и самую быструю окупаемость арендой, 16 лет. Рядом с этим стоит повышенный балл риска, заработанный ростом предыдущих лет, а не последними двенадцатью месяцами, в которых реальные цены дали 0,4%, а реальная аренда потеряла 4%. Практический смысл для компаний и резидентов ОАЭ узкий и полезный: покупка жилья здесь остаётся необычно доступной относительно дохода, а строку на жильё в бюджете 2027 года стоит собирать из текущих цифр, а не из допущений двухлетней давности.
Источник: Khaleej Times.
Вопросы и ответы
Сколько годовых доходов нужно на квартиру в Дубае?
Около пяти средних годовых валовых доходов квалифицированного работника сферы услуг на квартиру 60 кв. м рядом с центром города, по данным UBS Global Real Estate Bubble Index 2026. Это минимальный срок среди 23 крупных городов индекса. В Гонконге требуется 15 лет, в Лондоне 11, в Токио, Париже и Сеуле больше десяти в каждом.
Есть ли, по версии UBS, пузырь на рынке жилья Дубая?
В выпуске 2026 года UBS относит Дубай к категории повышенного риска, на ступень ниже высокого, где находятся только Цюрих и Токио. В повышенной группе вместе с Дубаем Майами, Сеул, Женева и Лиссабон. Балл измеряет дисбаланс между ценами и местной экономикой, а не прогнозирует падение, и за последний год он снизился: реальные цены прибавили лишь 0,4%.
Какое в Дубае соотношение цены и аренды?
UBS указывает для Дубая 16 лет: столько лет арендных платежей окупают стоимость сопоставимой квартиры. Это минимальное соотношение в индексе, его повторяют только Майами и Сан-Паулу. У Цюриха 46 лет, у Женевы 40. Поэтому покупка в Дубае выглядит сравнительно выгодной даже при нынешних ипотечных ставках.
Как менялись цены и аренда в Дубае за год к середине 2026?
Реальные цены на жильё в Дубае за год ко второму кварталу 2026 выросли на 0,4%, реальная аренда за тот же период снизилась на 4%. В мире картина похожая: цены, аренда и доходы в реальном выражении почти не изменились, при этом Сеул, Лиссабон, Мадрид и Гонконг прибавили около 10%, а Ванкувер и Торонто потеряли примерно столько же.
