Абу-Даби поставил рекорд полугодия: продажи жилья на AED 67,8 млрд за H1 2026, рост на 178%

Опубликовано 2026-08-26

Абу-Даби поставил рекорд первого полугодия на рынке жилья: за январь-июнь 2026 года заключено 15 500 сделок на AED 67,8 млрд, следует из отчёта Cavendish Maxwell по жилой недвижимости Абу-Даби, опубликованного 2026-08-26. Число сделок выросло вдвое (+103,6% год к году), стоимость в 2,8 раза (+177,9%). Офф-план дал AED 60,3 млрд (+249,9%), цены на квартиры выросли на 16,4%, на виллы на 10,1%, аренда квартир подорожала на 9,4%. Жилой фонд эмирата на конец июня составил около 323 600 единиц и к концу 2028 года вырастет почти до 372 000. Единственная оговорка отчёта: во втором квартале стоимость сделок снизилась на 22,1% к первому, до AED 29,7 млрд, и второе полугодие покажет, сохранится ли темп.

Ключевые цифры отчёта Cavendish Maxwell за H1 2026

Отчёт охватывает шесть месяцев с января по июнь 2026 года и сравнивает их с первым и вторым полугодиями 2025-го. Все заглавные показатели выросли год к году, большинство выросло и по отношению ко второй половине прошлого года.

Источник: Cavendish Maxwell, отчёт по рынку жилья Абу-Даби за H1 2026, в изложении Aletihad от 2026-08-26.

Офф-план принёс 89% стоимости

Рекорд сделан на первичном рынке. Из 15 500 сделок 12 800 пришлись на офф-план (+173,5% год к году), и они дали AED 60,3 млрд, то есть 89% всей стоимости. Готовое жильё двигалось в обратную сторону: 2 700 сделок, на 8,5% меньше, на AED 7,5 млрд, плюс скромные 4,6% по стоимости.

Помесячная картина показывает, откуда взялся скачок. Только в апреле зарегистрировано 3 275 сделок, на 191,9% больше, чем годом ранее, затем 2 010 в мае (+46,7%) и 2 079 в июне (+38,5%). Второй квартал в целом принёс AED 29,7 млрд, из них AED 26,3 млрд офф-план и AED 3,4 млрд готовое жильё. Это на 143,9% больше, чем во втором квартале 2025 года, но на 22,1% меньше, чем в первом квартале 2026-го, и именно это замедление отмечает отчёт.

Квартиры против вилл

На квартиры пришлось 73,7% всех сделок: 11 400 транзакций (+119,1%), из них 9 500 офф-план и 1 900 готовых (число сделок с готовыми квартирами снизилось на 5,5%). Цены на квартиры по эмирату выросли на 16,4% год к году.

По виллам и таунхаусам зарегистрировано 4 100 сделок (+70%): 3 300 офф-план и 800 готовых (продажи готовых вилл упали на 15,2%). Цены на виллы прибавили 10,1%. Сегмент вилл остыл во втором квартале быстрее: 1 700 сделок, на 28,4% меньше, чем в первом.

Где заключали сделки: Al Reem, Yas и Hudayriyat

Два острова забрали 63,8% всех продаж квартир. Лидер Al Reem Island: 4 471 сделка и рост цен на 17,3%, следом Yas Island с 2 807 сделками и ростом на 18,3%. В сегменте вилл безусловный лидер Al Hudayriyat Island: 1 574 сделки, или 38,7% сегмента, продолжение тенденции, о которой мы писали в статье про остров Hudayriyat, ставший лидером рынка Абу-Даби с AED 19 млрд продаж за полугодие.

Аренда: квартиры +9,4%, действует временная заморозка

Аренда квартир подорожала на 9,4% год к году, впереди Yas Island (+17,9%), Al Reem Island (+13,1%), Al Reef (+12,1%) и Al Raha Beach (+8,5%). Аренда вилл выросла умереннее, на 3,8%. Cavendish Maxwell отмечает, что временная заморозка арендных ставок, введённая Центром недвижимости Абу-Даби (ADREC), может ограничить дальнейший рост в ближайшей перспективе и дать арендаторам передышку. Для компаний, которые переводят сотрудников в столицу, это главная цифра для бюджета: жилищные надбавки, рассчитанные в 2025 году, в самых востребованных районах уже отстают на 9-18%.

Предложение: 372 000 единиц к концу 2028 года

На конец первого полугодия 2026 года в Абу-Даби насчитывалось около 323 600 жилых единиц. За полугодие сдано примерно 5 700, до конца 2026 года запланировано ещё 10 500, в 2027 году около 17 300, в 2028-м 26 000. Если застройщики выдержат график, фонд к концу 2028 года приблизится к 372 000 единиц, то есть вырастет примерно на 15% за два с половиной года. Это и есть база, на которой строится более широкая цель правительства по 71 000 новых домов к 2030 году, и одновременно причина, по которой отчёт говорит о «более сдержанном прогнозе» по ценам.

Замедление во втором квартале: за чем следят аналитики

Эндрю Лейвер, директор по оценке коммерческой недвижимости Cavendish Maxwell в Абу-Даби, отметил, что цены на жильё «показали заметную устойчивость на фоне повышенной геополитической неопределённости в регионе, и каждый крупный район зафиксировал рост год к году», добавив, что «квартальный рост уже начинает замедляться, и это сигнал, за которым стоит следить». Компания ожидает, что офф-план останется главным двигателем продаж, а третий квартал покажет, была ли пауза второго квартала временной или это более широкая корректировка рынка.

Второй набор данных, опубликованный в тот же день, указывает в ту же сторону. По отчёту Colliers за второй квартал 2026 года цены на квартиры снизились на 3% к первому кварталу (+19% год к году), на виллы на 1% (+10%), сделок за квартал около 7 200, на 8% меньше, чем в первом квартале, но на 83% больше, чем годом ранее. Colliers также сообщает, что офисы класса A в Abu Dhabi Global Market на острове Al Maryah заполнены полностью и на них есть лист ожидания: напоминание, что жилищный бум стоит на корпоративном. Общий контекст года мы разбирали в статье о том, как продажи жилья в Абу-Даби к середине августа превысили итог всего 2025 года.

Что эти цифры значат для бизнеса и инвесторов

• Бюджеты на релокацию. Аренда квартир выросла в среднем на 9,4%, а на Yas Island до 17,9%. Компаниям, которые переводят сотрудников в Абу-Даби, стоит пересчитать жилищные надбавки до подписания трудовых контрактов.
• Доля офф-плана. При 82,7% сделок на первичном рынке большинство покупателей ждут сдачи в 2027-2028 годах. Планы платежей, эскроу-счета и история застройщика значат здесь больше, чем на рынке готового жилья.
• Порог Golden Visa. Покупка недвижимости от AED 2 млн даёт право на 10-летнюю Golden Visa ОАЭ. По нынешним ценам Абу-Даби под порог попадает широкий выбор квартир на островах Al Reem и Yas, причём порог действует и для офф-плана от одобренных застройщиков.
• Корпоративные структуры. Инвесторы, которые покупают несколько объектов или планируют сдавать их коммерчески, обычно держат недвижимость через компанию в ОАЭ. Mainland- или фризонная компания одновременно даёт владельцу корпоративный банковский счёт и возможность спонсировать резидентские визы.
• Сроки. Сам отчёт говорит, что данные третьего квартала покажут, была ли просадка второго квартала паузой. У покупателей, которые не спешат, контрольная точка появится в октябре.

Как Atlant Capital может помочь

Atlant Capital работает с основателями и инвесторами, которые заходят в ОАЭ через Абу-Даби и Дубай. Мы регистрируем компании в ОАЭ во фризоне или на mainland под конкретный план, включая структуры для владения жилой и коммерческой недвижимостью. Мы ведём оформление Golden Visa для инвесторов в недвижимость и их семей и открытие корпоративных и личных банковских счетов, чтобы средства на покупку и арендный доход проходили через счета в ОАЭ без задержек. Если вы сравниваете покупку в Абу-Даби с покупкой в Дубае, мы разложим расходы, сроки и визовые последствия рядом ещё до внесения депозита.

Вывод

Первое полугодие 2026 года стало сильнейшим в истории жилого рынка Абу-Даби: AED 67,8 млрд по 15 500 сделкам, на волне офф-плана на островах Al Reem, Yas и Hudayriyat и при двузначном росте цен во всех крупных районах. Тот же отчёт откровенен насчёт второго квартала, где стоимость сделок упала на 22,1% к первому, а продажи вилл на 28,4%. С учётом примерно 54 000 единиц, которые должны быть сданы до конца 2028 года, рынок входит в фазу, где тон будут задавать сдачи, а не запуски. Для бизнеса практические выводы такие: выше расходы на жильё для сотрудников, вполне достижимый по нынешним ценам маршрут Golden Visa и ясный сигнал структурировать любую покупку нескольких объектов правильно с самого начала.

Вопросы и ответы

Сколько жилья продано в Абу-Даби за первое полугодие 2026 года?

По данным Cavendish Maxwell, за H1 2026 в Абу-Даби зарегистрировано 15 500 сделок с жильём на AED 67,8 млрд. Это на 103,6% больше сделок и на 177,9% больше по стоимости, чем за H1 2025, и лучший результат первого полугодия за всю историю. На офф-план пришлось AED 60,3 млрд, на готовое жильё AED 7,5 млрд.

В каких районах Абу-Даби больше всего продаж жилья в 2026 году?

Al Reem Island (4 471 сделка с квартирами) и Yas Island (2 807) вместе забрали 63,8% продаж квартир. Далее Saadiyat Island с 1 207 сделками, Al Hudayriyat Island (611) и Khalifa City (503). В сегменте вилл лидирует Al Hudayriyat Island с 1 574 сделками, за ним Zayed City (446), Al Shamkha (248), Yas Island (231) и Ramhan Island (193).

Насколько выросли цены и аренда жилья в Абу-Даби в 2026 году?

Цены на квартиры выросли на 16,4% год к году, на виллы на 10,1% за H1 2026. Сильнее всего подорожали квартиры на Yas Island (+18,3%), Al Reem Island (+17,3%) и Al Raha Beach (+17,2%). Аренда квартир выросла в среднем на 9,4%: Yas Island +17,9%, Al Reem +13,1%; аренда вилл прибавила 3,8%. Cavendish Maxwell отмечает, что временная заморозка аренды, введённая ADREC, может сдержать дальнейший рост ставок в ближайшее время.

Сколько нового жилья сдадут в Абу-Даби к 2028 году?

На конец H1 2026 в Абу-Даби было около 323 600 жилых единиц. За полугодие сдано примерно 5 700, до конца 2026 года ожидается ещё 10 500, в 2027 году около 17 300 и в 2028-м 26 000. При таком графике фонд достигнет почти 372 000 единиц к концу 2028 года.