22 сентября 2026
Жилая недвижимость стала самым сильным сектором экономики Рас-эль-Хаймы в первом полугодии 2026 года. Средняя цена продажи квартир выросла примерно на 18% за год и достигла AED 2 298 за квадратный фут, виллы прибавили 7,3%, а эмират зафиксировал самую дорогую жилую сделку в своей истории: Sky Palace в Waldorf Astoria Residences ушёл за AED 130 млн. Цифры взяты из обзора рынка недвижимости Рас-эль-Хаймы за первое полугодие 2026 года, который CBRE Middle East опубликовала 21 сентября 2026 года. За этими цифрами стоит пайплайн: более 34 000 жилых единиц к сдаче в период с 2026 по 2030 год, около 10 000 из них составят брендированные резиденции.
Что именно показал обзор CBRE
CBRE считает Рас-эль-Хайму отдельно от Дубая и Абу-Даби, и картина полугодия складывается из двух вещей: резкого роста цен в сегменте квартир и группы рекордных люксовых сделок, сосредоточенных на Al Marjan Island. В таблице собраны ключевые показатели обзора.
| Показатель | Первое полугодие 2026 |
|---|---|
| Средняя цена продажи квартир | AED 2 298 за кв. фут, рост около 18% за год |
| Цены продажи вилл | рост на 7,3% за год |
| Квартиры на Al Marjan Island | рост на 23,1% |
| Квартиры в Al Hamra | рост на 14,7% |
| Готовое жильё, квартиры и виллы | рост на 11% и на 10% |
| Аренда квартир | рост на 14,3%, лидеры Mina Al Arab и Al Marjan Island |
| Рекордная жилая сделка | Sky Palace, Waldorf Astoria Residences, AED 130 млн |
| Сдача жилья с 2026 по 2030 год | более 34 000 единиц |
| Брендированные резиденции в этом пайплайне | около 10 000 единиц |
Мэтью Грин, глава аналитики CBRE MENA, описал полугодие как сохранение темпа на фоне более тяжёлого регионального контекста. По его словам, скорость изменений в Рас-эль-Хайме продолжает впечатлять, а интерес инвесторов к эмирату остаётся заметным и опирается на растущий пайплайн крупных девелоперских и инфраструктурных проектов.
Рекордная сделка и остальной люксовый сегмент
Sky Palace в Waldorf Astoria Residences продан за USD 35,4 млн, то есть AED 130 млн, и CBRE называет эту сделку самой дорогой жилой транзакцией за всю историю эмирата. Единичной она не была. В том же полугодии пентхаус в том же проекте Waldorf Astoria ушёл за USD 15 млн, это около AED 55 млн, а Sky Mansion в Mondrian Al Marjan Island Beach Residences сменил владельца за USD 34,7 млн, около AED 127 млн.
Три сделки ещё не делают рынок, но они фиксируют сдвиг в том, что Рас-эль-Хайма способна продавать. До недавнего времени эмират воспринимался прежде всего как бюджетная альтернатива Дубаю. Продажа за AED 130 млн переводит разговор в другую плоскость, и CBRE трактует эту группу сделок как признак спроса на премиальный и брендированный продукт, а не как набор случайных выбросов.
Где сосредоточен рост
Рост распределился неравномерно. Его вытянули сложившиеся прибрежные комьюнити. Квартиры на Al Marjan Island подорожали на 23,1%, в Al Hamra на 14,7%, заметно опередив средние по эмирату 18% по квартирам и тем более 7,3%, показанные виллами. На рынке готового жилья, где покупают достроенные объекты, а не off plan, квартиры прибавили 11%, виллы 10%.
Аренда двигалась в ту же сторону. Ставки на квартиры выросли на 14,3% за год, лидируют Mina Al Arab и Al Marjan Island. Для компании, которая селит сотрудников в Рас-эль-Хайме, именно эта цифра ощущается первой: она попадает прямо в зарплатные пакеты и в обязательства по договорам аренды, а не в баланс.
Пайплайн до 2030 года
С 2026 по 2030 год в эмирате ожидается сдача более 34 000 жилых единиц, около 10 000 из них составят брендированные резиденции. Эта доля, почти каждая третья единица, необычно высока, и она объясняет, почему анонсы девелоперов в Рас-эль-Хайме теперь начинаются с отельных и модных брендов, а не с квадратных футов.
Первое полугодие принесло запуски, укладывающиеся в ту же логику: The Strand и Lunara от RAK Properties, мастерплан Evermore на AED 25 млрд от Beyond Developments и старт Karl Lagerfeld Beach Residences на Al Marjan Island. Якорем для всего этого остаётся Wynn Al Marjan Island, интегрированный курорт с бюджетом около AED 18,7 млрд и открытием, запланированным на 2027 год.
Замедление, о котором CBRE сказала прямо
Обзор не рисует прямую линию вверх, и CBRE отмечает это открытым текстом. С конца февраля и ценовая динамика, и поглощение замедлились, хотя годовые показатели остаются уверенно положительными. В гостиничном сегменте видно то же напряжение. Средний тариф за номер вырос на 5,2% и составил AED 705,6 за ночь, тогда как выручка на доступный номер упала на 28,6% до AED 348 при загрузке 49% по примерно 9 000 действующих номеров в примерно 60 отелях. Номерной фонд и общепит вместе дали AED 606 млн выручки.
Вместе эти цифры описывают рынок, который в короткой перспективе впитывает новое предложение быстрее, чем создаёт новый спрос, и делает это перед событием 2027 года. Для рынка такого размера это нормальная последовательность, и именно поэтому замедление важнее заголовочного процента для тех, кто выбирает момент входа.
Что это значит для компаний, работающих в ОАЭ
Ни одно правило, ни одна пошлина и ни один порог не изменились от того, что CBRE выпустила отчёт. Изменились база расходов и набор возможностей для бизнеса, который так или иначе касается Рас-эль-Хаймы. Отсюда три практических следствия.
- Жильё для сотрудников в эмирате перестало быть автоматически дешёвым. Рост аренды квартир на 14,3% за двенадцать месяцев, причём именно в тех комьюнити, где экспаты реально хотят жить, нужно закладывать в бюджеты 2027 года, а не переносить туда допущения 2025 года.
- Покупка вместо аренды стала живым расчётом для резидентов со стабильным доходом в эмирате, и ответ обычно определяют условия финансирования. Наш гид по ипотеке в ОАЭ для резидентов и нерезидентов разбирает первоначальный взнос, требования к заёмщику и пакет документов.
- Стройка, отделка, эксплуатация объектов, поставки для гостиничного сегмента и брокеридж упираются в пайплайн более чем на 34 000 единиц. Чтобы его обслуживать, нужны правильная лицензия и правильные коды деятельности, а это вопрос регистрации компании ещё до вопроса о продажах.
Выбор юрисдикции здесь значит больше обычного. Лицензия фризоны и лицензия материковой части дают разные права на работу с конечным заказчиком и на работы на площадке по всем ОАЭ, и решается это до первого счёта, а не после него. Сравнение мы разобрали в гиде по регистрации компании в ОАЭ.
Чем может помочь Atlant Capital
Мы работаем с операционной стороной такого рынка, а не со спекулятивной. Типичные запросы, которые мы закрываем:
- Выбор между материковой лицензией и лицензией фризоны для стройки, отделки, брокериджа или эксплуатации объектов и регистрация тех кодов деятельности, которые позволяют выставлять счёт реальному заказчику.
- Открытие корпоративного счёта после получения лицензии, потому что обычно именно этот шаг задаёт реальные сроки. Что спрашивают банки, описано на странице открытия банковского счёта.
- Резидентские визы для владельцев и сотрудников вместе с документами и медкомиссией, об этом страница рабочих виз и резидентства.
- Постановка на корпоративный налог и календарь отчётности, чтобы растущая компания в ОАЭ не копила штрафы, пока масштабируется.
Вывод
Первое полугодие 2026 года Рас-эль-Хайма прошла сильно по всем заголовочным метрикам: квартиры по AED 2 298 за кв. фут и рост около 18%, виллы плюс 7,3%, рекордная сделка на AED 130 млн и пайплайн более чем на 34 000 единиц до 2030 года. Полезнее другая деталь, которую CBRE поставила рядом: с конца февраля и цены, и поглощение замедляются. Компаниям, которые планируют торговать, нанимать или селить сотрудников в эмирате, стоит считать бюджет от текущих цифр и следить за поглощением не менее внимательно, чем за ростом.
Источник: Khaleej Times.
Вопросы и ответы
Насколько выросли цены на недвижимость в Рас-эль-Хайме в первом полугодии 2026 года?
Средняя цена продажи квартир выросла примерно на 18% за год, до AED 2 298 за квадратный фут, виллы прибавили 7,3%. Это данные обзора CBRE Middle East за первое полугодие 2026 года. Рост сосредоточен в прибрежных комьюнити: квартиры на Al Marjan Island подорожали на 23,1%, в Al Hamra на 14,7%. Аренда квартир за тот же период выросла на 14,3%.
Какая сделка стала самой дорогой в истории Рас-эль-Хаймы?
Продажа Sky Palace в Waldorf Astoria Residences за USD 35,4 млн, то есть AED 130 млн, состоявшаяся в первом полугодии 2026 года. CBRE фиксирует её как самую дорогую жилую транзакцию за всю историю эмирата. В том же периоде прошли ещё две крупные сделки: пентхаус в том же проекте за USD 15 млн и Sky Mansion в Mondrian Al Marjan Island Beach Residences за USD 34,7 млн.
Сколько нового жилья строится в Рас-эль-Хайме?
С 2026 по 2030 год ожидается сдача более 34 000 жилых единиц, около 10 000 из них составят брендированные резиденции. Среди анонсов первого полугодия 2026 года: The Strand и Lunara от RAK Properties, мастерплан Evermore на AED 25 млрд от Beyond Developments и Karl Lagerfeld Beach Residences на Al Marjan Island.
Рынок Рас-эль-Хаймы продолжает расти?
Годовые показатели остаются уверенно положительными, но CBRE отмечает, что с конца февраля 2026 года замедлились и цены, и поглощение. Гостиничные данные показывают ту же картину: средний тариф за номер вырос на 5,2% до AED 705,6 за ночь, а выручка на доступный номер упала на 28,6% до AED 348 при загрузке 49%. Тем, кто выбирает момент входа, стоит смотреть на поглощение, а не только на годовой процент роста.
