Опубликовано: 2026-08-18
Рынок коммерческой недвижимости Дубая за первое полугодие 2026 года набрал AED 65.23 млрд сделок, на 8.5% больше, чем AED 60.14 млрд годом ранее: всего 6,487 сделок против 5,754 (+12.7%). Главный герой полугодия, офисный сегмент: объём сделок вырос почти втрое, с AED 5.28 млрд до AED 15.81 млрд, а средняя цена офисов подскочила на 85%, до AED 3,202 за кв. фут. Данные приводит аналитика Anarock Middle East, опубликованная 2026-08-18. Для компаний, планирующих выход в ОАЭ, сигнал прямой: бизнес покупает офисы и торговые площади в Дубае рекордными темпами, и стоимость входа в качественные помещения быстро растёт.
Цифры H1 2026 одним взглядом
Полугодовая статистика Anarock Middle East охватывает коммерческие сегменты эмирата: офисы, торговые помещения и коммерческую землю. Итоги января-июня 2026 года в сравнении с тем же периодом 2025 года:
| Сегмент | Объём H1 2026 | Динамика к H1 2025 | Сделок | Динамика сделок |
|---|---|---|---|---|
| Офисы | AED 15.81 млрд | +199.3% (с AED 5.28 млрд) | 2,571 | +38.2% |
| Торговые помещения | AED 3.71 млрд | +174.3% | 853 | +56.2% |
| Коммерческая земля | AED 33.19 млрд | -9.3% | 941 | -29.3% |
| Вся коммерческая | AED 65.23 млрд | +8.5% (с AED 60.14 млрд) | 6,487 | +12.7% |
Структура роста говорит не меньше, чем итоговые суммы. Земля, исторически самый тяжёлый сегмент рынка, просела и по объёму, и по числу сделок. Весь рост обеспечили готовые, приносящие доход активы: офисы и магазины. Это профиль рынка, который двигают компании, нуждающиеся в площадях для работы, а не только девелоперы, скупающие участки впрок.
Офисы: объём втрое, цены +85%
Офисный сегмент показал самую резкую динамику. Объём сделок вырос на 199.3% год к году, до AED 15.81 млрд, число сделок поднялось с 1,860 до 2,571, а средняя цена достигла AED 3,202 за кв. фут, плюс 85% за год. Когда рост стоимости настолько опережает рост количества сделок, вывод один: покупатели платят заметно больше за квадратный фут и всё равно продолжают покупать.
Anuj Kejriwal, CEO Retail EMEA в Anarock Group, объясняет это обострившимся спросом на офисы класса A при ограниченном предложении: покупатели готовы платить премию за первоклассные активы, приносящие доход. Запас топовых офисов в сложившихся деловых районах и фризонах Дубая ограничен, новое предложение строится годами, а приток компаний не замедляется. Картина совпадает с данными по аренде: фризоны Дубая вышли на 96% заполняемости в H1 2026, свободных площадей в системе почти не осталось.
Ритейл: тихий рекордсмен
Торговые помещения в относительном выражении выросли ещё сильнее. Объём сделок подскочил на 174.3%, до AED 3.71 млрд при 853 сделках (+56.2% год к году), а средняя цена выросла на 54%, до AED 3,486 за кв. фут, это дороже офисов. Драйверы: рост населения Дубая, рекордный туризм и экспансия ресторанных и сервисных брендов в новые жилые районы. Инвесторы читают торговые помещения как прямую ставку на потребительские расходы города, где число жителей продолжает ставить рекорды.
Земля: единственный остывающий сегмент
Коммерческая земля стала исключением: 941 сделка на AED 33.19 млрд, минус 29.3% по количеству и минус 9.3% по объёму. По стоимости земля остаётся крупнейшим сегментом, но откат показывает: после двух лет агрессивной скупки участков девелоперы и инвесторы стали избирательнее. Капитал перетекает из спекулятивных позиций в готовые активы, которые приносят аренду с первого дня, что согласуется с премией, которую покупатели платят за построенные офисы и магазины.
Что это значит для бизнеса, выходящего в ОАЭ
Для компании, которая планирует регистрацию или расширение в Дубае, из данных H1 2026 следует несколько практических выводов:
- Офисы быстро дорожают. Рост средней цены покупки на 85% за год транслируется в аренду и бюджеты на отделку. Если лицензия требует физический офис, закладывайте реалистичный бюджет и бронируйте площади заранее, а не последним шагом.
- Покупка конкурирует с арендой. На растущих ценах компании с длинным горизонтом всё чаще рассматривают покупку собственного офиса как защиту от инфляции и актив на балансе вместо постоянно растущей аренды.
- Выбор между фризоной и мейнлендом теперь включает фактор недвижимости. Доступность подходящих под лицензию офисов сильно различается между юрисдикциями, в отдельных фризонах места фактически в листе ожидания.
- Торговые помещения стали самостоятельным инвестиционным классом. Скачок объёма сделок на 174.3% означает переоценку магазинов в растущих районах как базовых доходных активов.
- Время имеет цену. Каждый квартал промедления на растущем рынке повышает стоимость входа в площади, арендуемые или покупаемые.
Как Atlant Capital может помочь
Atlant Capital регистрирует компании в ОАЭ и выстраивает вокруг них операционную базу, включая недвижимость как часть лицензирования. Мы подбираем юрисдикцию, где бизнес получает нужные площади на рабочих условиях, ведём регистрацию компании в ОАЭ от выбора активностей до выпуска лицензии, организуем открытие корпоративного счёта в банке и согласуем тип лицензии с офисными требованиями, от flexi-desk до полноценного коммерческого помещения, чтобы рост цен на рынке не ломал бюджет и сроки вашего запуска.
Вывод
Коммерческая недвижимость Дубая закрыла первое полугодие 2026 года на отметке AED 65.23 млрд и 6,487 сделок, на 8.5% выше прошлого года: офисы почти утроились до AED 15.81 млрд, ритейл прибавил 174.3%. Рост сконцентрирован в готовых, приносящих доход площадях, а цены за квадратный фут растут двузначными и трёхзначными темпами. Для бизнеса это подтверждение: спрос на физическое присутствие в Дубае силён и дорожает, поэтому ранние и просчитанные решения по офисам и помещениям, часть любой серьёзной стратегии выхода на рынок ОАЭ.
Вопросы и ответы
Каким был объём рынка коммерческой недвижимости Дубая в H1 2026?
По данным Anarock Middle East, за первое полугодие 2026 года в Дубае заключено сделок с коммерческой недвижимостью на AED 65.23 млрд, на 8.5% больше, чем AED 60.14 млрд в H1 2025. Число сделок выросло на 12.7% год к году, с 5,754 до 6,487.
Почему офисные сделки в Дубае почти утроились в H1 2026?
Объём офисных сделок вырос на 199.3%, с AED 5.28 млрд до AED 15.81 млрд, из-за обострившегося спроса на офисы класса A при ограниченном предложении. Компании продолжают переезжать в Дубай, а качественных офисов в сложившихся районах и фризонах мало, поэтому покупатели платят премию за первоклассные доходные активы.
Сколько стоят офисы в Дубае в 2026 году?
Средняя цена сделки с офисами в Дубае достигла AED 3,202 за кв. фут в H1 2026, плюс 85% за год. Торговые помещения в среднем ещё дороже: AED 3,486 за кв. фут, рост 54%. Цены сильно различаются по районам, классу здания и юрисдикции.
Какой сегмент коммерческой недвижимости Дубая просел в H1 2026?
Единственным остывшим сегментом стала коммерческая земля: 941 сделка на AED 33.19 млрд, минус 29.3% по числу сделок и минус 9.3% по объёму год к году. Капитал перетёк из земельных участков в готовые доходные офисы и торговые помещения.
