21 сентября 2026
С 1 января по 31 августа 2026 года в Дубае зарегистрировано 2 046 жилых договоров аренды стоимостью от AED 1 млн, их суммарная стоимость достигла AED 6,79 млрд. Медианная годовая ставка по этим контрактам составила AED 1,35 млн. Преобладали новые договоры: 1 423 контракта, или 69,6% от общего числа, подписали въезжающие арендаторы, против 623 продлений. Цифры приводит анализ fäm Properties, опубликованный 21 сентября 2026 года.
Порог считается по контракту, а не по году
Одна техническая деталь определяет, как читается вся выборка. Порог AED 1 млн относится к полной стоимости договора, а не к годовой ставке. Годовой контракт на AED 1,2 млн проходит порог. Четырёхлетний контракт по AED 300 тыс. в год проходит его тоже. Поэтому фраза «арендаторы Дубая платят по AED 1 млн в год» эти данные пересказывает неверно, и таблица по срокам аренды ниже показывает масштаб расхождения.
Виллы впереди по числу договоров, апартаменты по ставке
Виллы стали крупнейшей категорией: 951 договор на AED 2,49 млрд при медианной годовой ставке около AED 1,12 млн. Апартаменты дали 531 договор на AED 2,41 млрд при более высокой медианной ставке AED 1,40 млн. То есть виллы выигрывают по объёму, а апартаменты по цене года.
Две категории вместе покрывают 1 482 договора из 2 046 и AED 4,90 млрд из AED 6,79 млрд. Оставшиеся 564 договора, примерно AED 1,89 млрд, лежат за их пределами. Фирас Аль Мсадди, генеральный директор fäm Properties, об этом разрыве сказал прямо: цифры показывают, что дорогие контракты выходят за рамки вилл и апартаментов в более крупные жилые объекты и категории размещения.
Новых договоров вдвое больше, чем продлений
Из 2 046 договоров 1 423 новые и 623 это продления. Разница не только в количестве. У новых договоров медианная годовая ставка AED 1,30 млн, у продлений выше, AED 1,50 млн. Иначе говоря, за те же восемь месяцев остающиеся арендаторы держали контракты крупнее тех, что подписывали въезжающие.
Срок аренды меняет картину полностью
Самой частой формой оказался годовой договор, 1 353 из 2 046, и именно он дал самую высокую годовую ставку.
| Срок аренды | Договоров | Медианная годовая ставка |
|---|---|---|
| Один год | 1 353 | AED 1,65 млн |
| Два года | 299 | AED 800 тыс. |
| Три года | 224 | AED 600 тыс. |
| Четыре года и больше | 170 (остаток от 2 046) | AED 390 тыс. |
Убывающая шкала это и есть эффект порога. Длинный контракт добирает AED 1 млн на гораздо меньшей годовой ставке, поэтому долгосрочная аренда попадает в выборку на вполне обычных, а не люксовых цифрах.
Где подписывают дорогие договоры
Рейтинг районов не совпадает с привычной люксовой картой Дубая. Больше всего договоров дал Jabal Ali Industrial First, промышленный район, а самые узнаваемые пришлись на Palm Jumeirah.
| Район | Договоров | Медианная годовая ставка |
|---|---|---|
| Jabal Ali Industrial First | 204 | AED 2,05 млн |
| Palm Jumeirah | 191 | AED 1,50 млн |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 117 | AED 1,30 млн |
| Al Merkadh | 90 | AED 1,25 млн |
| Muhaisanah Second | 86 | AED 1,53 млн |
На уровне проектов картина привычнее. Palm Jumeirah дал 106 договоров при медианной годовой ставке AED 1,70 млн, Jumeirah Golf Estates 38 договоров при AED 1,68 млн, Al Barari 29 договоров при AED 1,30 млн. У Jumeirah Islands медианная годовая ставка AED 1,80 млн, у IL Primo AED 1,95 млн, одна из самых высоких среди названных проектов.
Что это значит для компаний в Дубае
Практические последствия ложатся прежде всего на работодателей и на семьи, которые переезжают вместе с бизнесом.
- Жилищный бюджет на топовых сотрудников в Дубае теперь меряется медианой AED 1,35 млн в год по верхнему сегменту и AED 1,65 млн по годовому договору на виллу или апартаменты в этой категории.
- Многолетний договор это видимый рычаг годовой цены: та же стоимость контракта, растянутая на три или четыре года, даёт медианную годовую ставку AED 600 тыс. или AED 390 тыс.
- Корпоративная аренда под размещение персонала относится к той самой категории за пределами вилл и апартаментов, и она большая: 564 договора и около AED 1,89 млрд за восемь месяцев 2026 года.
- Новых договоров более чем вдвое больше, чем продлений, поэтому арендатор сегодня ведёт переговоры на рынке переезжающих, а не на рынке засидевшихся.
- Договор аренды в Дубае регистрируется через Ejari, и именно зарегистрированный договор просят показать банки, школы и центры госуслуг.
- Семье, которая сравнивает годовую аренду в AED 1,5 млн с покупкой, считать нужно против стоимости финансирования, а не против цены объекта саму по себе. Наш гид по ипотеке в ОАЭ для резидентов и нерезидентов разбирает первоначальный взнос и требования к заёмщику, от которых зависит итог.
Чем может помочь Atlant Capital
Мы работаем с основателями и компаниями, которые приезжают в ОАЭ одновременно с бизнесом и семьёй, и жильё обычно решается в те же недели, что лицензия и резидентская виза.
Мы ведём регистрацию компаний на материке и во фризонах, чтобы работодатель существовал юридически раньше, чем закладывается жилищная компенсация, и оформляем рабочие визы и резидентство для владельцев, сотрудников и членов семьи, а это и превращает аренду в договор, который можно зарегистрировать на всю семью. Если арифметика выводит на покупку, а не на аренду, финансовую сторону берёт наше ипотечное сопровождение, включая заявки нерезидентов.
Коротко
За восемь месяцев Дубай подписал жилую аренду от AED 1 млн на AED 6,79 млрд, и почти 70% этого объёма дали новые арендаторы, а не продления. Медиана AED 1,35 млн реальна, но выборка считает стоимость контракта, а не годовую ставку, поэтому четырёхлетние договоры попадают в неё на уровне AED 390 тыс. в год. В разрезе срока и категории цифры описывают два разных рынка в одной таблице: люксовую аренду на Palm Jumeirah и в Jumeirah Golf Estates и массовое размещение в Jabal Ali Industrial First.
Источник: Khaleej Times.
Вопросы и ответы
Сколько договоров аренды от AED 1 млн зарегистрировал Дубай в 2026 году?
С 1 января по 31 августа 2026 года в Дубае зарегистрировано 2 046 жилых договоров аренды стоимостью от AED 1 млн. Их суммарная стоимость составила AED 6,79 млрд при медианной годовой ставке AED 1,35 млн. Анализ подготовила fäm Properties, публикация 21 сентября 2026 года.
Означает ли порог AED 1 млн, что арендатор платит AED 1 млн в год?
Нет. Порог относится к полной стоимости договора, а не к годовой ставке. Именно поэтому договоры на четыре года и больше попадают в выборку с медианной годовой ставкой AED 390 тыс., тогда как годовые договоры в той же выборке дают медиану AED 1,65 млн.
В каких районах Дубая больше всего дорогих договоров аренды?
Первое место у Jabal Ali Industrial First: 204 договора при медианной годовой ставке AED 2,05 млн. Далее Palm Jumeirah, 191 договор при AED 1,50 млн, и Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid, 117 договоров при AED 1,30 млн. У Al Merkadh 90 договоров, у Muhaisanah Second 86.
Чего было больше, новых договоров или продлений?
Новых договоров 1 423, или 69,6%, продлений 623. У новых медианная годовая ставка AED 1,30 млн, у продлений выше, AED 1,50 млн, то есть остающиеся арендаторы за те же восемь месяцев держали контракты крупнее, чем въезжающие.
Что преобладает на дорогом рынке аренды Дубая, виллы или апартаменты?
Виллы лидируют по объёму, апартаменты по годовой ставке. У вилл 951 договор на AED 2,49 млрд при медиане около AED 1,12 млн, у апартаментов 531 договор на AED 2,41 млрд при AED 1,40 млн. Оставшиеся 564 договора приходятся на прочие жилые объекты и категории размещения.
