Абу-Даби открыл ипотеку на строящееся жильё: после оплаты 50% банк финансирует остаток платежей до сдачи объекта, первую сделку провели Aldar и ADCB

2026-09-04

4 сентября 2026 года Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC), девелопер Aldar Properties и банк Abu Dhabi Commercial Bank (ADCB) объявили о первой в Абу-Даби регистрации ипотеки на строящийся (off-plan) объект. По новой схеме ADREC покупатель, оплативший не менее 50% цены подходящего под условия off-plan юнита, может заложить оставшуюся сумму до завершения строительства: банк финансирует оставшиеся платежи по графику стройки и итоговый платёж при сдаче, банк-кредитор вносится в свидетельство о регистрации ипотеки до сдачи объекта, а залог банка записывается в Первичный реестр недвижимости (Initial Real Estate Register) эмирата. Порог 50% повторяет правило Центрального банка ОАЭ, которое ограничивает отношение кредита к стоимости (LTV) для покупки строящегося жилья 50%. Aldar предлагает этот маршрут через Home Finance by Aldar, собственный бесплатный ипотечный консультационный сервис, к которому подключены более шести обычных и исламских банков: ADCB, Abu Dhabi Islamic Bank, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic и First Abu Dhabi Bank. Факты ниже взяты из совместного сообщения в изложении Gulf News, Khaleej Times и Economy Middle East от 4 сентября 2026 года, из Закона Абу-Даби № 3 от 2015 года и из Правил Центрального банка об ипотечных кредитах.

Что изменилось в Абу-Даби 4 сентября 2026 года

До сих пор банковское финансирование жилья, купленного на стадии строительства в Абу-Даби, строилось вокруг графика платежей девелопера: покупатель платил взносы из собственных средств, а ипотеку оформлял при сдаче, когда юнит получал свидетельство о собственности в основном Реестре недвижимости. Сервис регистрации off-plan ипотеки ADREC вводит банк в период строительства. Механика по опубликованным данным:

• Порог. Покупатель должен оплатить девелоперу 50% стоимости подходящего под условия off-plan юнита.
• Что финансирует банк. Оставшиеся платежи в период строительства и итоговый платёж при сдаче. Покупателю не нужно держать вторую половину цены наличными, пока дом строится.
• Регистрация. Банк-кредитор вносится в свидетельство о регистрации ипотеки до сдачи, а залог по юниту записывается в Первичный реестр недвижимости, куда ADREC вносит все распоряжения по юнитам, проданным на стадии строительства.
• Кто может пользоваться. По словам ADREC, сервис доступен на всём рынке участвующим организациям, которые соответствуют установленным требованиям. Он не ограничен Aldar и ADCB.
• Первая сделка. Проведена Aldar как девелопером и ADCB как банком-кредитором. Проект, сумму кредита и условия первой сделки стороны не раскрыли.

Гази Саид Аль-Атейби (Ghazi Saeed Alateibi), исполнительный директор сектора сделок с недвижимостью ADREC: «Завершение этой регистрации показывает сервис ADREC по регистрации off-plan ипотеки в реальной работе на рынке. Возможность записывать залоги по подходящим строящимся юнитам в Первичный реестр недвижимости усиливает прозрачность и даёт больше ясности и защиты покупателям, девелоперам и финансовым организациям». Он добавил, что сервис «доступен на всём рынке участвующим организациям, которые соответствуют требованиям, и поддерживает безопасный и хорошо регулируемый рынок строящегося жилья в Абу-Даби».

Файсал Фалакназ (Faisal Falaknaz), финансовый директор и директор по устойчивому развитию Aldar: «Новая схема off-plan ипотеки, введённая ADREC, стала важным шагом к дальнейшему повышению прозрачности и доступности рынка. Мы гордимся тем, что вместе с ADREC и ADCB провели первую сделку и превратили схему в большую гибкость финансирования для покупателей жилья».

Как работает ипотека на строящееся жильё: по шагам

В сообщении перечислены выгоды для покупателя: условия финансирования известны заранее, ликвидность сохраняется на период стройки, ипотеку не нужно оформлять при сдаче, а выбор ставок и условий шире, чем обычно даёт финансирование на этапе передачи объекта. Gulf News указывает на обратную сторону той же монеты: у банка появляется формальный интерес в объекте до завершения строительства, что усиливает его позицию при споре.

Правовая основа: Закон № 3 от 2015 года и Первичный реестр недвижимости

Схема не создаёт нового закона. Она запускает в работу нормы, действующие с принятия Закона Абу-Даби № 3 от 2015 года о регулировании сектора недвижимости:

• Статья 27 учреждает Первичный реестр недвижимости, в который вносятся все распоряжения по юнитам, проданным на стадии строительства; незарегистрированное распоряжение не имеет силы ни для сторон, ни для третьих лиц.
• Статья 29 разрешает продавать, закладывать и иначе отчуждать зарегистрированные off-plan юниты по правилам Исполнительного регламента.
• Статья 35 устанавливает, что ипотека регистрируется в Первичном реестре или в Реестре недвижимости в зависимости от стадии, а ипотечный акт может быть электронным и имеет доказательную силу официального документа.
• Статья 32 требует, чтобы банк или финансовая компания в роли залогодержателя были лицензированы и зарегистрированы в Центральном банке для ипотечного финансирования в ОАЭ.
• Статья 30 регулирует перенос юнитов из Первичного реестра в Реестр недвижимости после акта о завершении строительства при условии, что покупатель рассчитался по договору.

До 2026 года не хватало рабочего сервиса, в котором банк мог бы быть записан залогодержателем по off-plan юниту покупателя, пока идёт строительство. Именно этот пробел закрывает сервис ADREC. Дубай движется в том же направлении: 3 сентября 2026 года Земельный департамент Дубая запустил ИИ-платформу Initial Registration для регистрации off-plan продаж девелоперов, ещё один шаг в цифровизации реестров, на которые опираются кредиторы.

Почему порог именно 50%: правило Центрального банка

Aldar отмечает, что порог оплаты 50% согласован с регулированием Центрального банка ОАЭ. Правило содержится в Правилах об ипотечных кредитах (Circular No. 31/2013, в силе с 28 ноября 2013 года, консолидированная редакция апреля 2020 года): «С учётом длительности процесса застройки и повышенного риска незавершения максимальный LTV для ипотеки на объекты, приобретаемые на стадии строительства, составляет 50% независимо от цели, стоимости и категории покупателя». Банк не может выдать больше половины стоимости строящегося юнита, поэтому собственные 50% покупателя должны быть внесены до того, как банк вступит в сделку. Для готового жилья пределы выше:

Те же правила ограничивают срок кредита 25 годами, коэффициент долговой нагрузки 50% дохода, а сумму кредита семью годовыми доходами для экспатов и восемью для граждан ОАЭ; платежи должны идти из зарплаты или подтверждённого дохода от бизнеса или аренды, а выходное пособие (end of service benefit) в расчёт не принимается. Какие документы запрашивают банки, разобрано в нашем гиде «Ипотека в ОАЭ для резидентов и нерезидентов».

Финансирование строящегося жилья в ОАЭ в 2026 году: три маршрута

Сервис ADREC стал третьим событием 2026 года в финансировании off-plan жилья, о котором мы писали. Три маршрута не столько конкурируют, сколько дополняют друг друга:

Разница в регистрации. Банковский продукт описывает, на каких условиях банк готов кредитовать; сервис ADREC описывает, как реестр эмирата фиксирует обеспечение банка по юниту, у которого ещё нет свидетельства о собственности. Пока эти две вещи не встретились, off-plan кредит остаётся договорённостью банка и заёмщика; с регистрацией он становится зарегистрированной ипотекой, которая при сдаче переходит вместе с юнитом в Реестр недвижимости.

Рынок, в который это приходит: 89% жилья Абу-Даби продаётся на стадии строительства

Схема появляется на рынке, который живёт продажами до завершения строительства. По отчёту Cavendish Maxwell, разобранному в нашей статье о рекордном первом полугодии 2026 года в Абу-Даби, в H1 2026 в эмирате прошло 15,500 сделок с жильём на AED 67,8 млрд, из них 12,800 сделок на AED 60,3 млрд, или 89% стоимости, пришлись на строящиеся объекты. Собственный полугодовой отчёт ADREC оценил продажи жилья в AED 70,4 млрд против AED 25,3 млрд в H1 2025, с долей off-plan 89% по стоимости и 82% по числу сделок, и спрогнозировал около 71,000 новых домов к 2030 году с пиком 21,800 сдач в 2028 году. Каждый из этих юнитов проходит через Первичный реестр недвижимости на пути к свидетельству о собственности, поэтому ипотека, которую можно зарегистрировать на отметке 50%, важна для всего конвейера, а не для одного девелопера.

Home Finance by Aldar стал первым каналом. Клиенты открывают его в приложении Live Aldar и запрашивают обратный звонок; сервис бесплатный и сравнивает предложения ADCB, Abu Dhabi Islamic Bank, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic и First Abu Dhabi Bank. Off-plan финансирование, включая платежи в период строительства, доступно клиентам Aldar, оплатившим 50% и более стоимости объекта в подходящих под условия проектах.

Что это значит для покупателей и компаний в ОАЭ

• Покупатели, уже прошедшие отметку 50%. Покупатель строящегося жилья в Абу-Даби, оплативший половину цены, теперь может попросить участвующий банк профинансировать остаток, а не держать деньги под оставшиеся взносы и платёж при сдаче. Обычные проверки банка сохраняются: доход, коэффициент долговой нагрузки не выше 50% и предельный срок 25 лет.
• Покупатели на стадии планирования. Порог 50% задан Центральным банком, а не выбором ADREC. Первую половину цены закладывайте из собственных средств, ипотеку планируйте с середины графика платежей.
• Компании с переезжающими сотрудниками. Сотрудники, покупающие жильё в Абу-Даби, могут разделить стоимость строящегося дома между собственными средствами и зарегистрированной ипотекой ещё во время стройки; справка о зарплате и счёт в банке ОАЭ будут первыми документами, которые запросит банк. Наша услуга «Рабочие визы и резидентство» закрывает вид на жительство, который предшествует любой заявке на ипотеку.
• Инвесторы и корпоративные покупатели. Регистрация даёт кредитору формальный интерес в юните до завершения строительства. Для покупателя, который финансирует покупку через компанию или держит несколько юнитов, ипотека стоит в том же реестре, что и договор купли-продажи, и это упрощает проверку при перепродаже или переуступке.
• Что пока не опубликовано. Перечень подходящих проектов, требования к участвующим организациям, тарифы ADREC за регистрацию off-plan ипотеки, положение покупателей-нерезидентов и условия первой сделки Aldar и ADCB не раскрыты. Мы обновим статью, когда ADREC или банки их опубликуют.

Чек-лист: что подготовить до заявки

• Договор купли-продажи, зарегистрированный в Первичном реестре недвижимости, и подтверждение оплаты 50% на эскроу-счёт проекта.
• Паспорт, Emirates ID и резидентская виза для резидентов ОАЭ; для нерезидентов банки устанавливают свои правила.
• Справка о зарплате или аудированная отчётность и выписки по счёту за шесть месяцев для расчёта долговой нагрузки.
• Выписка девелопера о состоянии расчётов и оставшийся график платежей, чтобы банк подобрал сумму кредита под оставшиеся взносы и платёж при сдаче.
• Счёт в банке ОАЭ для платежей; наша услуга открытия банковского счёта решает это для новых резидентов и компаний.

Как Atlant Capital может помочь

Atlant Capital работает с основателями, инвесторами и компаниями, которые выходят в ОАЭ. Мы берём на себя регистрацию компании на материке и во фризонах ОАЭ, включая выбор юрисдикции для бизнеса, который владеет недвижимостью или застраивает её; открытие корпоративных и личных банковских счетов с заранее подготовленным комплаенс-досье; рабочие визы и резидентство для основателей и сотрудников; и ипотечное сопровождение для резидентов и нерезидентов, покупающих жильё в Дубае и Абу-Даби. Бухгалтерию, НДС и корпоративный налог ведут лицензированные бухгалтерские фирмы из нашей партнёрской сети.

Вывод

4 сентября 2026 года Абу-Даби зарегистрировал первую ипотеку на жильё, у которого ещё нет свидетельства о собственности. Схема ADREC позволяет покупателю, оплатившему 50% строящегося юнита, передать банку оставшиеся взносы и платёж при сдаче, при этом интерес банка записывается в Первичный реестр недвижимости по Закону № 3 от 2015 года, а порог 50% взят из предельного LTV Центрального банка для строящихся объектов. Первую сделку провели Aldar и ADCB; Home Finance by Aldar бесплатно связывает покупателей с шестью названными банками, а ADREC заявляет, что сервис открыт любой участвующей организации, которая соответствует его требованиям. На рынке, где 89% стоимости продаж жилья в H1 2026 пришлось на строящиеся объекты, изменение затрагивает большую часть жилья, которое продаётся в эмирате.

Вопросы и ответы

Можно ли взять ипотеку на строящееся жильё в Абу-Даби?

Да, с 4 сентября 2026 года. По схеме ADREC покупатель, оплативший не менее 50% цены подходящего под условия off-plan юнита, может заложить оставшуюся сумму до завершения строительства. Банк финансирует оставшиеся взносы и итоговый платёж при сдаче, вносится в свидетельство о регистрации ипотеки до сдачи, а залог записывается в Первичный реестр недвижимости. Первую сделку провели Aldar Properties и ADCB.

Почему покупатель должен сначала оплатить 50%?

Потому что Правила Центрального банка ОАЭ об ипотечных кредитах ограничивают LTV для объектов, покупаемых на стадии строительства, 50% независимо от цели, стоимости и категории покупателя. Собственная половина цены должна быть оплачена до того, как банк профинансирует остаток. Для готового жилья пределы выше: 80% для первого жилья экспата стоимостью до AED 5 млн, 70% выше этой стоимости и 60% для второго или инвестиционного объекта.

Какие банки финансируют строящееся жильё в Абу-Даби по новой схеме?

Первую зарегистрированную сделку с Aldar провёл ADCB. Home Finance by Aldar, бесплатный консультационный сервис девелопера, предлагает ипотечные варианты более чем шести обычных и исламских банков: ADCB, Abu Dhabi Islamic Bank, Dubai Islamic Bank, Emirates NBD, Emirates Islamic и First Abu Dhabi Bank. ADREC заявляет, что сервис регистрации доступен на всём рынке любой участвующей организации, которая соответствует требованиям, поэтому им могут пользоваться и другие девелоперы и банки.

Что такое Первичный реестр недвижимости Абу-Даби?

Это реестр, созданный статьёй 27 Закона Абу-Даби № 3 от 2015 года, в который ADREC вносит все распоряжения по юнитам, проданным на стадии строительства; незарегистрированное распоряжение не имеет силы для сторон и третьих лиц. Статья 35 того же закона разрешает регистрировать в этом реестре ипотеку, а статья 30 переносит юнит вместе с правами по нему в Реестр недвижимости на имя покупателя после акта о завершении проекта и полной оплаты цены.