Офисы Дубая и Абу-Даби в дефиците: вакантность 6,1% и 1,4%, аренда класса B выросла на 31,5% за год (JLL, II квартал 2026)

Опубликовано 2026-08-30

Офисов в ОАЭ не хватает сильнее, чем когда-либо за последние десять лет. По отчёту JLL «UAE Market Dynamics» за II квартал 2026 года общегородская вакантность офисов в Дубае снизилась до 6,1% (годом ранее 7,7%), в Абу-Даби составила 1,4%, а доступность помещений класса prime упала до 0,7% и 0,1% соответственно. Число зарегистрированных договоров аренды офисов в Дубае выросло на 24,6% год к году и на 15,1% к предыдущему кварталу, ставки на офисы класса B в Дубае прибавили 31,5% за год, класса A на 26,2%. JLL выпустила отчёт 2026-08-05, Khaleej Times изложила его выводы 2026-08-30. При этом Абу-Даби ввёл за квартал лишь около 38 000 кв. м площадей класса A, а в Дубае крупных вводов не было вовсе, поэтому арендодатели в обоих городах держат цены и дают уступки лишь выборочно.

Офисный рынок II квартала 2026 в цифрах

В таблице собраны ключевые показатели отчёта JLL. Все проценты относятся ко II кварталу 2026 года, если не указано иное.

Общий офисный фонд Дубая чуть превышает 100 млн кв. футов (в пресс-релизе JLL названо 100,6 млн кв. футов, в изложении Khaleej Times 101,4 млн). Фонд Абу-Даби после вводов квартала достиг примерно 4,2 млн кв. м.

Спрос: больше договоров, меньше выездов

Резкий рост регистраций в Дубае обеспечили в первую очередь новые договоры, а не продления: JLL трактует это как признак деловой уверенности и устойчивости города к региональной неопределённости. В Абу-Даби картина спокойнее: регистрации выросли на 5,4% год к году, в основном за счёт продлений (+7,1%), то есть действующие арендаторы остаются на месте, а новые компании продолжают искать помещения.

Часть арендаторов в квартале приостановила планы расширения, но сокращение площадей было минимальным. Освобождавшиеся помещения быстро занимали другие компании, поэтому ставки не просели даже там, где отдельные арендаторы колебались. Новых запросов в обоих городах стало больше по сравнению с осторожным I кварталом 2026 года, хотя некоторые потенциальные арендаторы продолжали изучать варианты и наблюдать за рынком, не подписывая договор сразу.

Где давление сильнее всего: здания классов B и C

Самая показательная цифра отчёта: ставки на офисы класса B в Дубае выросли на 31,5% за год, опередив класс A (26,2%) и prime (13,6%). При доступности prime-площадей 0,7% компании, которым не удаётся найти или оплатить помещения верхнего сегмента, спускаются по лестнице качества: за год вакантность класса B снизилась с 10,9% до 8,0%, класса C с 12,7% до 10,9%. Квартальный рост составил 8,7% для класса B и 8,8% для класса A, то есть к середине года тренд ещё ускорялся.

В Абу-Даби рост ставок умереннее: prime-аренда прибавила 11,7% за год, но снизилась на 0,3% к предыдущему кварталу; классы A и B за квартал почти не изменились, за год выросли на 5,1% и 4,2%. Ограничение столицы не цена, а наличие помещений: при вакантности 1,4% в целом и 0,1% в prime-зданиях снимать практически нечего по любой ставке.

Предложение: реконструкции и тонкий план ввода

Абу-Даби ввёл во II квартале около 38 000 кв. м арендопригодной площади класса A и планирует ещё около 57 000 кв. м на второе полугодие. В Дубае крупных вводов за квартал не было, до конца года ожидается почти 940 000 кв. футов, менее 1% существующего фонда. Несколько ранее работавших зданий в Дубае временно выведены из оборота на реконструкцию, чтобы соответствовать спросу на более качественные площади, что в краткосрочной перспективе ещё сокращает предложение.

JLL отмечает, что девелоперы по-прежнему сталкиваются с проблемами в цепочках поставок при импорте материалов. Поскольку многие проекты уже законтрактованы предварительными договорами аренды, арендодатели ставят в приоритет своевременную сдачу, уделяя больше внимания контролю затрат и качества. Мухаммад Такиеддин, CEO JLL по Ближнему Востоку и Африке, описал ситуацию так: повышение качества и давление сроков сдачи определяют динамику проектов на офисном рынке с крайне ограниченным предложением.

Заморозка аренды в Абу-Даби: что меняется для офисных арендаторов

В конце II квартала в Абу-Даби введена заморозка арендных ставок. Центр недвижимости Абу-Даби (ADREC) объявил в июне 2026 года, что при продлении и повторной сдаче жилой, коммерческой и промышленной недвижимости ставка ограничена величиной, зафиксированной в последнем зарегистрированном договоре Tawtheeq или Tamleeq по данному помещению. Мера названа временной и действует до дальнейшего уведомления; по данным обзора Baker McKenzie от июня 2026 года, номер официального декрета не публиковался, правило доведено циркуляром.

Заморозка не распространяется на Abu Dhabi Global Market (ADGM), у которого собственное имущественное право и который охватывает остров Al Maryah и часть острова Al Reem; JLL добавляет, что вне действия меры находятся и новые завершённые проекты. По оценке JLL, заморозка ограничит резкие квартальные повышения ставок в столице в кратко- и среднесрочной перспективе, при этом годовой рост аренды до конца года ожидается в обоих эмиратах.

Гибкие офисы как предохранительный клапан

Сегмент гибких офисов в квартале продолжил расширяться. Компании выбирают сервисные офисы и коворкинги, чтобы не вкладываться в отделку и не связывать себя длинными договорами, что удобно, пока бизнес ещё определяет численность штата. JLL связывает это с внедрением ИИ и автоматизации в операционную деятельность: потребности в персонале меняются быстрее, чем позволяет пятилетний договор аренды.

Что это значит для бизнеса в ОАЭ

Для компании, которая открывается или продлевает лицензию, вопрос офиса из формальности превратился в вопрос бюджета и сроков. Из данных JLL следуют три практических вывода:

1. Закладывать рост ставки при продлении. В Дубае аренда класса B выросла на 31,5% за год; арендатору, продлевающему договор 2025 года, стоит ожидать переоценки, а не автоматического продления, а уступки вроде арендных каникул дают лишь выборочно.
2. Начинать поиск заранее. При доступности prime-площадей ниже 1% в обоих городах компании, которой нужен конкретный район, этаж или стандарт отделки, следует начинать переговоры задолго до окончания текущего договора либо соглашаться на здание класса B или C.
3. Подбирать офис под структуру лицензии. Для материковой лицензии в Дубае нужен зарегистрированный договор аренды Ejari, а в большинстве фризон число резидентских виз привязано к выбранному офисному продукту. Выбор между flexi-desk, сервисным офисом и отдельным помещением меняет и аренду, и визовую квоту; разница разобрана в нашем гиде mainland или фризона в ОАЭ.

Дефицит офисов идёт рука об руку с общим подъёмом коммерческой недвижимости, о котором мы писали ранее: объём сделок с коммерческой недвижимостью Дубая достиг AED 65,23 млрд за первое полугодие 2026 года, а фризоны Дубая отчитались о заполняемости 96% за тот же период.

Чек-лист: аренда офиса в Дубае или Абу-Даби в 2026 году

• Уточнить, какая лицензия у вас есть или планируется (mainland, фризона, DIFC или ADGM) и какой офисный продукт она требует для самой лицензии и для визовой квоты.
• Определить приемлемый класс здания: prime и класс A почти полностью заняты, в классах B и C в Дубае свободно от 8% до 11% площадей.
• Проверить, попадает ли помещение под заморозку аренды в Абу-Даби (материковая часть эмирата) или нет (ADGM, новые завершённые проекты).
• Запросить у арендодателя письменно условия: арендные каникулы, вклад в отделку, парковка, число чеков.
• Зарегистрировать договор (Ejari в Дубае, Tawtheeq в Абу-Даби) сразу после подписания: от него зависят продление лицензии и визовые заявления.
• Сравнить сервисный офис на 12 месяцев и договор на 3 года по полной стоимости, включая отделку, депозит и условия выхода.

Как Atlant Capital может помочь

Atlant Capital открывает и сопровождает компании в ОАЭ для предпринимателей и инвесторов из СНГ и других стран. Мы проводим регистрацию компаний во фризонах Дубая и на материке, подбираем офисный продукт под лицензию и визовый план и оформляем рабочие визы и резидентство владельцам и сотрудникам после регистрации договора аренды. Если вы выбираете между flexi-desk, сервисным офисом и полноценной арендой, мы покажем разницу в стоимости для вашей конкретной лицензии до подписания.

Вывод

Данные JLL за II квартал описывают рынок, где спрос опережает стройку: вакантность 6,1% в Дубае и 1,4% в Абу-Даби, доступность prime-площадей ниже 1%, рост ставок класса B в Дубае на 31,5% и план ввода, который добавит к фонду Дубая менее 1% до конца года. Заморозка аренды в Абу-Даби ограничивает квартальные повышения для действующих арендаторов столицы, но новых площадей не создаёт. Для компаний, работающих в ОАЭ, практический ответ один: планировать офис раньше, закладывать переоценку и подбирать офисный продукт под лицензию.

Вопросы и ответы

Какая вакантность офисов в Дубае и Абу-Даби в 2026 году?

По отчёту JLL «UAE Market Dynamics» за II квартал 2026 года общегородская вакантность офисов составила 6,1% в Дубае (годом ранее 7,7%) и 1,4% в Абу-Даби. Доступность помещений prime равна 0,7% в Дубае и 0,1% в Абу-Даби; в Дубае вакантность класса A составила 4,2%, класса B 8,0%, класса C 10,9%.

Насколько выросла аренда офисов в Дубае в 2026 году?

По данным JLL, во II квартале 2026 года ставки на офисы класса B в Дубае были на 31,5% выше, чем годом ранее (на 8,7% выше, чем кварталом ранее), ставки класса A выросли на 26,2% год к году (на 8,8% за квартал), ставки prime на 13,6% за год. В Абу-Даби prime-аренда прибавила 11,7% за год, класс A 5,1%, класс B 4,2%.

Распространяется ли заморозка аренды в Абу-Даби на офисы?

Да. Заморозка, объявленная Центром недвижимости Абу-Даби (ADREC) в июне 2026 года, касается жилой, коммерческой и промышленной недвижимости: при продлении или повторной сдаче ставка ограничена величиной из последнего зарегистрированного договора Tawtheeq или Tamleeq. Помещения внутри Abu Dhabi Global Market (ADGM) исключены, а по данным JLL вне меры находятся и новые завершённые проекты. Заморозка временная и действует до дальнейшего уведомления.

Сколько новых офисов введут Дубай и Абу-Даби в 2026 году?

JLL ожидает ввод почти 940 000 кв. футов офисов в Дубае во втором полугодии 2026 года при общем фонде чуть более 100 млн кв. футов. Абу-Даби ввёл около 38 000 кв. м площадей класса A во II квартале и планирует ещё около 57 000 кв. м при общем фонде около 4,2 млн кв. м.