2026-07-26
Десять крупнейших застройщиков Дубая с 1 января по 22 июля 2026 года закрыли 36 808 сделок с жилой недвижимостью на AED 86,8 млрд, следует из анализа данных Земельного департамента Дубая, который агентство fäm Properties опубликовало 23 июля. Расклад получился на редкость наглядным: по стоимости продаж лидирует Emaar с AED 30,6 млрд, опережая DAMAC на 83,2%, а по количеству сделок первый Azizi с 8 411 транзакциями, почти целиком в доступном сегменте до AED 2 млн. Один рынок, два мотора на полных оборотах, и для тех, кто выбирает, куда вложить капитал или где оформить компанию в Дубае, эта структура важнее итоговой суммы.
Таблица лидеров в цифрах
fäm Properties ранжирует топ-10 застройщиков по стоимости и по числу зарегистрированных сделок с начала 2026 года. Два рейтинга рассказывают разные истории:
- По стоимости: Emaar первый с AED 30,6 млрд, DAMAC второй с AED 16,7 млрд, разрыв 83,2%.
- По количеству: Azizi первый с 8 411 сделками на AED 7,5 млрд, далее DAMAC с 6 387 и Emaar с 5 550.
- Топ-10 суммарно: 36 808 жилых сделок на AED 86,8 млрд.
Расхождение объясняется средним чеком. Emaar продал меньше объектов, чем Azizi, но в среднем примерно по AED 5,5 млн за сделку против менее AED 900 тыс. у Azizi. Это просто разные бизнесы: один продаёт Downtown, Dubai Hills и премиальную набережную, другой - массовое жильё в районах вроде Al Furjan и Dubai South, где растущему рынку труда нужно где-то жить.
Люкс: треть денег в 3% сделок
Продажи дороже AED 15 млн дали 1 248 сделок на AED 35,16 млрд - около 3% всех сделок топ-10 по количеству и примерно 40% по стоимости. Внутри сегмента:
- Emaar: 387 сделок, AED 8,4 млрд.
- Omniyat: 212 сделок, AED 6,5 млрд.
- H&H: 178 сделок, AED 6,9 млрд, самый высокий средний чек из тройки.
Главное здесь - глубина люксового рынка. О рекордах в бренд-резиденциях от AED 100 млн писали много, но 1 248 сделок дороже AED 15 млн менее чем за семь месяцев показывают: это работающий сегмент с реальной ликвидностью, а не набор разовых трофейных покупок. Именно такая глубина делает стратегию выхода реалистичной для покупателей этого уровня, и она согласуется с рекордным полугодием, которое мы разбирали в обзоре рынка недвижимости Дубая за H1 2026.
Доступный сегмент: где живёт объём
На другом полюсе жильё дешевле AED 2 млн принесло 22 930 сделок на AED 23,82 млрд - почти две трети всех сделок топ-10 по количеству. Лидеры:
- Azizi: более 8 000 из его 8 411 продаж прошли ниже AED 2 млн, на AED 6,6 млрд.
- Binghatti: 4 268 сделок, AED 4,5 млрд.
- DAMAC: 2 247 сделок, AED 2,5 млрд.
Сегмент разгоняет простая сила - рост населения. Дубай прибавляет порядка тысячи жителей в день, и это в основном наёмные сотрудники и специалисты со средним доходом, а не миллионеры. Арендуют и покупают они ровно тот продукт, который строят Azizi и Binghatti. Для инвестора эта база спроса делает доступный сегмент ставкой на доходность: валовая арендная отдача в массовых районах обычно заметно выше, чем у премиальных объектов.
Сдача, а не только запуски
Тот же отчёт фиксирует, передают ли застройщики то, что продали. С начала 2026 года Emaar сдал 9 проектов на 3 819 юнитов, DAMAC - 7 проектов на 2 591 юнит; в стройке у Emaar 150 проектов, у DAMAC 113, у Azizi 55. Reportage запустил 16 новых проектов - больше всех на рынке.
CEO fäm Properties Firas Al Msaddi подвёл итог: одновременные продажи лидеров и в люксе, и в доступном сегменте - явный признак силы рынка. Статистика сдачи не менее важна, чем статистика продаж: рынок, где стройка успевает за off-plan, - это рынок, где сегодняшние контракты превращаются в завтрашние ключи, аренду и ликвидность перепродажи.
Что эта структура значит для покупателя и инвестора
Подбирать застройщика под стратегию, а не бренд под билборд. Рейтинг по стоимости и рейтинг по количеству - это разные продукты. Сохранение капитала и жизнь для себя ведут к премиальным именам и локациям; доходность и низкий порог входа - к массовым застройщикам, где квартира за AED 800 тыс. может обойти премиум по отдаче. Ошибка - платить цену премиального сегмента, ожидая доходность доступного.
Недвижимость по-прежнему открывает дверь к резидентству. Покупка жилья остаётся одним из самых востребованных путей к долгосрочному резидентству ОАЭ: объект от AED 2 млн даёт основание для 10-летней Golden Visa, и именно в доступном и среднем сегменте многие покупатели проходят этот порог одним-двумя юнитами. Правильная структура покупки с самого начала, на физлицо или через компанию, экономит деньги и нервы позже - здесь чаще всего подключается наша практика регистрации компаний.
Планировать банковский канал до перевода. Неважно, двигаете вы AED 900 тыс. или AED 90 млн - платёж должен прийти по каналу, который устроит банк ОАЭ. Досье об источнике средств, местный счёт, а для крупных портфелей и холдинговая структура готовятся до резервационного депозита, а не после. Что банки спрашивают на самом деле - в нашем разборе про открытие банковского счёта в ОАЭ.
Читать рынок по сделкам, а не по маркетингу. Самые надёжные сигналы этого цикла дают именно зарегистрированные данные: скачок сделок с готовым жильём в июне, рекордное полугодие и теперь таблица застройщиков, сильная на обоих концах ценовой лестницы одновременно.
Короткий чек-лист покупателя и инвестора
- Сначала цель: доходность, рост капитала, жизнь для себя или резидентство. Каждая ведёт в свой сегмент и к своему набору застройщиков.
- Проверить историю сдачи застройщика в терминах этого отчёта: переданные юниты, а не анонсированные проекты.
- Для доходности сравнить service charges за квадратный фут по массовым районам: они влияют на чистую отдачу сильнее, чем ожидает большинство покупателей.
- В люксе проверить ликвидность конкретной башни или комьюнити: 1 248 сделок дороже AED 15 млн - это глубина рынка, но распределена она неравномерно.
- Если покупка должна дать Golden Visa, до подписания убедиться, что объект и форма собственности подходят под требования.
- Открыть банковский канал и собрать досье об источнике средств до того, как деньгам нужно будет двигаться.
Как Atlant Capital может помочь
Мы работаем на корпоративной и финансовой стороне решений о недвижимости в ОАЭ: регистрация компании под владение недвижимостью или бизнес рядом с ней, открытие банковского счёта с грамотно собранным комплаенс-досье, а также визы и резидентство, включая Golden Visa на основании квалифицирующей недвижимости. Если вы выбираете между сегментами или структурируете покупку из-за рубежа, мы сопоставим варианты с вашими реальными целями до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Итог
AED 86,8 млрд на 36 808 сделок менее чем за семь месяцев - сильный рынок по любым меркам, но настоящая история 2026 года в его форме: Emaar конвертирует премиальный спрос в AED 30,6 млрд стоимости наверху, Azizi превращает рост населения в 8 411 сделок в основании, а между ними достаточно глубины, чтобы оба рекорда стояли одновременно. Рынки ломаются, когда зависят от одной ценовой полки. Этот, судя по зарегистрированным цифрам, не зависит.
